SLOBODAN MALDINI: Model URBANISTIČKOG razvoja



1.0. Cilj projekta

• Saznanje o svim bitnim stvarima koje daju ukupnu sliku o projektu
• Analiza svih poznatihh elemenata projekta
• Donošenje generalne slike o projektu
• Donošenje posebnih slika vezano za projekat
• Opredeljenje prema projektu u smislu:
• Isplativosti
• Održivosti,
• Ekonomske opravdanosti,
• Opravdanosti investicionog ulaganja
• Ukupna slika o projektu se sastoji od niza elemenata koje treba ustanoviti kao činjenice i/ili definisati (odrediti) iz utvrđenih činjenica i/ili proverom načinjenih pretpostavki.

2.0. Elementi slike o projektu



Tržište je ishodište i polazište tehničkog rešenja - urbanističkog rešenja lokacije i idejnog rešenja objekata, ukoliko je nekretnina u takvoj fazi razvoja da je moguć uticaj na urbanističko rešenje.

• Nekretnine, tržište nekretnina. U pravu i ekonomiji, pojam se koristi za arhitektonske i građevinske objekte, ali ne u njihovom tehničkom smislu, već u smislu njihove materijalne i tržišne vrednosti. Ulaganje u nekretnine predstavlja vid ekonomskog poslovanja, kada arhitektonski objekti predstavljaju predmet za očuvanje vrednosti kapitala i ostvarenje viška vrednosti.
• Tržište nekretninama predstavlja karakteristično tržište sa određenim zakonitostima koje poznaje ekonomija trgovanja nekretninama. Vrednost nekretnina ne sadrži se samo u vrednosti građevinskog materijala, rada i vrednosti amortizacije arhitektonskog objekta, već je ona sadržana u zakonitostima tržišta nekretnina: ponudi, potražnji, lokaciji objekta, karakteristikama i standardu izgrađenog objekta, socijalnoj strukturi ljudi koji naseljavaju lokaciju, blizini centra i ostalim urbanim karakteristikama.
• Potrošačka arhitektura je arhitektura nastala iz principa razvoja potrošačkog društva, sa namerom da zadovolji narastajuće potrebe korisnoka kao potrošača arhitektonskog dobra. Paralelno sa razvojem p.a., nastala je tzv. “Throw away Architecture”, koja predstavlja ideju “arhitekture za jednokratnu upotrebu”, gradnju za ograničeno korišćenje, koja će moći da sustigne tempo savremenog života. P.a. je bila tendencija naročito razvijena u potrošačkim društvima, sa visoko razvijenim potrebama stanovništva i tržištem koje ih zadovoljava. Sa aspekta korisnika, p.a., estetski značaj je daleko manji od funkcionalnog, a ekonomski momenat je najznačajniji. Razvoj p.a. na zapadu, međutim, nije doveo do izgradnje kolektivnih stambenih zgrada niti do raširene upotrebe prefabrikovanog sistema gradnje, već je zaustavljen na nivou grtadnje individualnih stambenih objekata ograničenog vremena trajanja.
• Stambeno tržište je potpuno specifično u odnosu na tržišta drugih materijalnih dobara. Prema J.B. Cullingworth-u ta specifičnost proističe iz osobenosti robnog oblika stana:
• Stan je dugotrajno dobro koje služi potrošnji za više generacija.
• Stan je geografski lociran, što uzrokuje njegovu imobilnost i imobilnost zemljišta na kome je fiksira,
• Cena proizvodnje je sama po sebi visoka i ispoljava tendenciju porasta, pre svega usled porasta vrednosti.
• S druge strane, ponuda i tražnja na stambenom tržištu, takođe imaju pored klasičnih i specifične oblike ponašanja.
• Obim ponude na stambenom tržištu uslovljavaju: 1) obim i kvalitet postojećeg stambenog fonda; 2) obim produktivnih resursa koji mogu da se investiraju u stanovanje i 3) faktori koji determinišu produktivnost ovakvih resursa.
• Obim i kvalitet postojećeg stambenog fonda mogu da budu značajan faktor normalizovanja odnosa na stambenom tržištu. Ako je njegovim obimom i kvalitetom (kvantumom) rešena stambena kriza, na stambenom tržištu se uz normalno konkurentni odnos ponude i potražnje zadovoljavaju nove stambene potrebe. Ali, po pravilu nija takav slučaj. U većini zemalja ponuda još uvek značajno zaostaje za tražnjom.
• Obim produktivnh resursa u građevinarstvu prvenstveno zavisi od obima stambenih investicija. Uopšte uzev u formiranju stambenog kapitala učestvuju unutrašnji i spoljašnji izvori. Unutrašnje izvore predstavljaju cen za stan i cena stanovanja i štednja, a spoljne zajmovi i hipoteke. U celini uzev, stambeni kapital se formira pod nepovoljnim okolnostima: 1) to predstavlja angažovanje dugoročnih kredita, zbog čega se kratkoročni krediti javljaju kao konkurentniji, 2) visoki troškovi stambenog kapitala javljaju se na drugoj strani kao prepreka stimuliranju na tržištu kapitala. Prinuđena na ekonomsku regulatornu funkciju, država se i na ovom području često javlja kao nosilac inicijative i raznovrsnosti oblika a i kao participant u formiranju stambenog kapitala.
• Za jačanje ponude na stambenom tržištu, bitna su dva kretanja:
• Jačanje samoregulativnih kretanja u proizvodnom području ponude, u području građevinarstva koja imaju osnovu u dejstvu zakona rentabilnosti.
• Jačanje spoljnih regulativnih kretanja u području formiranja stambenog kapitala, gde društvo kao celina je jedino sposobno i najzainteresovanije za oživljavanje kretanja. Pitanje je samo izbor reprezentenata društva.
• Tražnja na stambenom tržištu takođe ima specifičnosti.. Najpre, na nju utiču: veličina i struktura stanovništva, veličina dohotka i preferencije domaćinstva, odnos između cene stanova i drugih materijalnih dobara lične potrošnje, struktura postojećeg stambenog fonda. Pored klasičnog uticaja, javlja se u određenim situacijama specifično ponašanje tražnje. Nekoliko primera samo:
• Stambene preferencije su različite u zavisnosti od starosne strukture domaćinstava, ženidbenog statuza, veličine domaćinstva, a zatim od uticaja tržišta, ekoloških okvira itd.
• Promene u dohotku ili očekivane promene u dohotku elastičnije se odražavaju na tražnju stanova nego na druge dugoročnije potrebe.
• Stambena tražnja je znatno određena očekivanim cenama, predviđanjima koja se odnose na cene. Ako se očekuje porast cena, realizacija tražnje je intenzivnija. Devalvacija novca intenzivira ulaganje novca u stanovanje, a time i bržu realizaciju tražnje.
• Sva kretanja vezana za stambenu tražnju svode se na dohodovni i cenovni elasticitet U čistim tržišnim uslovima stambena tražnja je neelastična; stambena potreba spada u red bazičnih, osnovnih potreba egzistencije ljudi, te je njeno zadovoljenje nužno bez obzira na cenu i bez obzira na dohodak. Međutim, moguća su praktična odstupanja od čistog modela stambenog tržišta i u uslovima robne proizvodnje. Relevantna odstupanja za formiranje elasticiteta u stambenoj tražnji jesu:
• Na određenim stepenima ekonomskog razvoja, po pravilu stepenima visoke razvijenosti, stambena potreba prelazi granice životne egzistencije, a manifestuje se u težnji da se nastanjuju luksuzni stanovi.
• Ako se u stambenom gazdinstvu formira stanarina kao neekonomska cena, kao niža, subvencionirana, težnja za stanovima biće elastična u odnosu na dohodak, ali ne i u odnosu na cene, pošto je na strani cene izostalo kretanje.
• Način sticanja stana, može takođe da učini tražnju izrazito dohodovno elastičnom. Ovom obliku elastičnosti pogoduje stambena kriza.
• U poremećenom redosledu potreba javlja se stihijsko formiranje tražnje.
• Izrazito diferenciranje kretanja u okviru ponude i u okviru tražnje onemogućava da se stambeno tržište ispolji kao agregatno. Njegova dezagregatnost, naprotiv, veoma je jaka, a manifestuje se u postojanju nekoliko suptržišta: 1. tržište socijalnih stanova, 2. tržište sa ekonomskom cenom, 3. tržište sa tržišnom cenom, 4. tržište individualnih proizvođača, 5. tržište monopolističkih proizvođača.
• Stan kao roba. Stan je proizvod ljudskog rada i ima robni karakter kada ispunjava sve uslove robnog opredeljivanja proizvoda:
• Predmetnost - korisnost, jer njegova materijalna sadržina obezbeđuje upotrebu i zadovoljenje ljudskih potreba.
• Društvena korisnost, jer je njegova upotrebna vrednost namenjena potrošaču, društvu.
• Tržišnost, jer se do njega dolazi preko tržišta.
• Masovnost, jer je njegova masovna proizvodnja pretpostavka ostvarenja njegove društvene koristi i tržišnosti.
• Vrednost, jer je proizvod ljudskog rada, koji je jedini stvaralac vrednosti.
• U uprošćenoj interpretaciji, negativno definisanje stana kao robe moglo bi ovako da se objasni: stan nije roba kada se zida kuća za sebe, kada se tržište ne javi kao posrednik u zadovoljenju čovekove potrebe, kada se prirodno sklonište koristi kao “krov nad glavom”, kad kmet gradi kuću za feudalca.
• Zbog ovakvog tretmana stana - proizvodnja stanova ima u savremenim oblicima organizacije društva - robni karakter. Robnu proizvodnju uopšte uzev, karakterišu: proizvodnja za tržište, specifičnost ekonomskih zakona koji regulišu robnu proizvoednju i zakon vrednosti kao osnovni zakon robne proizvodnje.
• Veličina i struktura robne vrednosti bitno opredeljuje njen cenovni oblik. Zbog toga će cena stana, odnosno stanovanja biti određena veličinom robne vrednosti a njihova namenska struktura strukturom vrednosti robe.

Stambeno tržište

• Stambeno tržište je potpuno specifično u odnosu na tržišta drugih materijalnih dobara. Prema J.B. Cullingworth-u ta specifičnost proističe iz osobenosti robnog oblika stana:
• Stan je dugotrajno dobro koje služi potrošnji za više generacija.
• Stan je geografski lociran, što uzrokuje njegovu imobilnost i imobilnost zemljišta na kome je fiksira,
• Cena proizvodnje je sama po sebi visoka i ispoljava tendenciju porasta, pre svega usled porasta vrednosti.
• S druge strane, ponuda i tražnja na stambenom tržištu, takođe imaju pored klasičnih i specifične oblike ponašanja.
• Obim ponude na stambenom tržištu uslovljavaju: 1) obim i kvalitet postojećeg stambenog fonda; 2) obim produktivnih resursa koji mogu da se investiraju u stanovanje i 3) faktori koji determinišu produktivnost ovakvih resursa.
• Obim i kvalitet postojećeg stambenog fonda mogu da budu značajan faktor normalizovanja odnosa na stambenom tržištu. Ako je njegovim obimom i kvalitetom (kvantumom) rešena stambena kriza, na stambenom tržištu se uz normalno konkurentni odnos ponude i potražnje zadovoljavaju nove stambene potrebe. Ali, po pravilu nija takav slučaj. U većini zemalja ponuda još uvek značajno zaostaje za tražnjom.
• Obim produktivnh resursa u građevinarstvu prvenstveno zavisi od obima stambenih investicija. Uopšte uzev u formiranju stambenog kapitala učestvuju unutrašnji i spoljašnji izvori. Unutrašnje izvore predstavljaju cen za stan i cena stanovanja i štednja, a spoljne zajmovi i hipoteke. U celini uzev, stambeni kapital se formira pod nepovoljnim okolnostima: 1) to predstavlja angažovanje dugoročnih kredita, zbog čega se kratkoročni krediti javljaju kao konkurentniji, 2) visoki troškovi stambenog kapitala javljaju se na drugoj strani kao prepreka stimuliranju na tržištu kapitala. Prinuđena na ekonomsku regulatornu funkciju, država se i na ovom području često javlja kao nosilac inicijative i raznovrsnosti oblika a i kao participant u formiranju stambenog kapitala.
• Za jačanje ponude na stambenom tržištu, bitna su dva kretanja:
• Jačanje samoregulativnih kretanja u proizvodnom području ponude, u području građevinarstva koja imaju osnovu u dejstvu zakona rentabilnosti.
• Jačanje spoljnih regulativnih kretanja u području formiranja stambenog kapitala, gde društvo kao celina je jedino sposobno i najzainteresovanije za oživljavanje kretanja. Pitanje je samo izbor reprezentenata društva.
• Tražnja na stambenom tržištu takođe ima specifičnosti.. Najpre, na nju utiču: veličina i struktura stanovništva, veličina dohotka i preferencije domaćinstva, odnos između cene stanova i drugih materijalnih dobara lične potrošnje, struktura postojećeg stambenog fonda. Pored klasičnog uticaja, javlja se u određenim situacijama specifično ponašanje tražnje. Nekoliko primera samo:
• Stambene preferencije su različite u zavisnosti od starosne strukture domaćinstava, ženidbenog statuza, veličine domaćinstva, a zatim od uticaja tržišta, ekoloških okvira itd.
• Promene u dohotku ili očekivane promene u dohotku elastičnije se odražavaju na tražnju stanova nego na druge dugoročnije potrebe.
• Stambena tražnja je znatno određena očekivanim cenama, predviđanjima koja se odnose na cene. Ako se očekuje porast cena, realizacija tražnje je intenzivnija. Devalvacija novca intenzivira ulaganje novca u stanovanje, a time i bržu realizaciju tražnje.
• Sva kretanja vezana za stambenu tražnju svode se na dohodovni i cenovni elasticitet U čistim tržišnim uslovima stambena tražnja je neelastična; stambena potreba spada u red bazičnih, osnovnih potreba egzistencije ljudi, te je njeno zadovoljenje nužno bez obzira na cenu i bez obzira na dohodak. Međutim, moguća su praktična odstupanja od čistog modela stambenog tržišta i u uslovima robne proizvodnje. Relevantna odstupanja za formiranje elasticiteta u stambenoj tražnji jesu:
• Na određenim stepenima ekonomskog razvoja, po pravilu stepenima visoke razvijenosti, stambena potreba prelazi granice životne egzistencije, a manifestuje se u težnji da se nastanjuju luksuzni stanovi.
• Ako se u stambenom gazdinstvu formira stanarina kao neekonomska cena, kao niža, subvencionirana, težnja za stanovima biće elastična u odnosu na dohodak, ali ne i u odnosu na cene, pošto je na strani cene izostalo kretanje.
• Način sticanja stana, može takođe da učini tražnju izrazito dohodovno elastičnom. Ovom obliku elastičnosti pogoduje stambena kriza.
• U poremećenom redosledu potreba javlja se stihijsko formiranje tražnje.
• Izrazito diferenciranje kretanja u okviru ponude i u okviru tražnje onemogućava da se stambeno tržište ispolji kao agregatno. Njegova dezagregatnost, naprotiv, veoma je jaka, a manifestuje se u postojanju nekoliko suptržišta: 1. tržište socijalnih stanova, 2. tržište sa ekonomskom cenom, 3. tržište sa tržišnom cenom, 4. tržište individualnih proizvođača, 5. tržište monopolističkih proizvođača.

Analiza tržišta treba da ustanovi postojanje potrebe i mogućnosti kupaca da ostvare svoje potrebe - kupovinu izgrađenog prostora (poslovnog i stambenog).

• Istraživanje tržišta predstavlja deo oruđa tehnika koje stoje na raspolaganju savremenom poslovanju. Predstavlja skup i analizu podataka koji se odnose na jedno tržište, počev od uzorka individuiteta ili grupa tržišta koje se nalaze u odnosu prema određenim proizvodima na tržištu. Ovi podaci odnose se na: karakteristike potrošača, njihovo ponašanje, stavove, mišljenja, profesije, zatim na ekonomsku moć tržišta, stepen potrošnje, organizacije i promena. I.t. uključuje sve forme marketinga i socijalnih istraživanja, kao što su potrošačke i industrijske analize i prikazi, psihološka istraživanja, opservacijske i panel studije.

Takođe, nakon analize, za valjanu odluku o ulaganju u projekat, neophodni su zaključci koji bi sadržali:

· sadašnje i buduće stambene (ili neke druge) potrebe
· problemi, ograničenja i prepreke
· potencijali
i kao poseban deo predlog mera za ostvarenje potencijala, odnosno poboljšanje ili omogućavanje ostvarenja potreba kupaca, a time i pospešivanje prodaje.














Potreba u stanovanju

• Stambena potreba, kao jedan od sadržaja u procesu planiranja stambene izgradnje, ima nekoliko posebnih obeležja. Ona su značajna zbog toga što određuju način njihovog obuhvatanja procesom planiranja. To su sledeća obeležja: 1) društveni karakter, 2) istorijska promenljivost i 3) proizvodna uslovljenost.
• Društveni karakter stambene potrebe objašnjava platezno sposobnu traznju u stambenoj privredi. Ona je opredeljena objektivnom potrebom koja zavisi s jedne strane od nezadovoljenih želja stanovništva, a s druge strane, od proizvodnih mogućnosti društva da obezbedi zadovoljenje potreba i materijalnih sposobnosti stanovništva.
• Istorijska promenljivost stambenih potreba je obeležje koje ukazuje na stalno razvijanje stambenih potreba, koje je istorijski uslovljeno, kao posledica ekonomskog razvoja i promena u društveno-ekonomskom sistemu.
• Stambenu potrebu, kao i svaku drugu, inicira proizvodnja. Projektovanje je metod iniciranja savremenih stambenih potreba i njihovih unapređivanja, osavremenjavanja.
• Stambena potreba se identifikuje putem standarda i preko njih ulazi u planski dokument. Nekoliko aspekata ima prvenstveni značaj u procesu planiranja. To su biološki, funkcionalni i faktorski pristup.
• Sa biološkog stanovišta, nužna je klasifikacija standarda na minimum, maksimum i optimum. Minimalni standard je biloški određeni nivo potrebe, Maksimalnim se precizira gornji nivo obaveze društva, dok je optimalni standard onaj koji se postavlja kao cilj u realizaciji plana.
• Funkcionalni aspekt standarda sadrži elemente koji obezbeđuju ispunjavanje svih funkcija stana.
• Faktorski pristup omogućava sagledavanje činilaca koli utiču na izbor standarda. Oni se dele u neposredne činioce i šire komponente. U neposredne činioce dolazi, na pr. ekonomska razvijenost zemlje i opšti nivo standarda, dohodovni nivo domaćinstva, karakteristike regiona, itd. U šire faktore spadaju činioci sredine: prostorna struktura okružja, komunalna snabdevenost osnovnom školom, igralištima za decu i dr., zatim činioci zaštite sredine od zagađenja, buke i drugih ekoloških poremećaja.
• Stambena tražnja zavisi od nekoliko faktora:
• Porasta stanovništva koje potiče od: a) prirodnog priraštaja, b) urbanizacije i c) formiranja novih porodica.
• Zamene stambenog fonda koja potiče od: a) strukturalnog dotrajavanja i b) relokacije na bazi javnih radova.
• Unapređivanja životnog standarda.
• Globalne potrebe za novim stambenim prostorom na bazi demografskog faktora mogu da se izračunaju putem primene jednog od sledeća dva načina ili primenom i upoređivanjem oba:

• x = (P’-P)m/50 i x = (D’-D)n/50, gde je:

• x = broj potrebnih stanova, P’ = broj stanovnika na kraju planiranog perioda, P = broja stanovnika na početku planiranog perioda, m = prosečna stambena površina u kvm na jedno lice na početku planiranog perioda, D’ = broj domaćinstava na kraju planiranog perioda, D = broj domaćinstava na početku planiranog perioda, n = prosečna stambena površina u kvm na jedno domaćinstvo na početku planiranog perioda, 50 = označava prosečnu veličinu stana u postojećem stambenom fondu.
• Globalne potrebe za novim stanovima na bazi zamene stambenog fonda izračunavaju se na sledeći način:

• x = (nF + f1(n-1)+f2(n-2)+...+fn-1a’)/100, gde je:

• x = potreban broj novih stanova, n = broj godina planiranog perioda, F = postojeći broj stanova, f = broj stanova izgrađen u svakoj godini, a’ = amortizaciona stopa.
• Globalne potrebe za novim stambenim fondom na bazi uključenja poboljšanja standarda stanovanja mogu da se izračunaju primenom jednog od sledećih načina:

• x = ((P’m’) - (Pm))/50 i x = ((D-S)-d)n/50, gde je:

• x = broj potrebnih stanova, P’ = broj stanovnika na kraju planiranog perioda, P = broj stanovnika na početku planiranog perioda, m’ = željeni standard stanova izražen u kvm stambene površine po jednom stanovniku, 50 = prosečna veličina stana u kvm, D = broj postojećih domaćinstava, S = broj postojećih stanova, d = manjak u broju stanova koji se u planiranom periodu ne može nadoknaditi, n = prosečn stambena površina na jedno domaćinstvo na početku planiranog perioda.

Stambena privreda

• Posebno je obeležje za klasičnu građansku ekonomiju da su stavovi o osnovnom ekonomskom “biću” stambene privrede veoma različiti, počev od A. Smith-a, po kome su “kuće deo narodnog kapitala i ne proizvode nikakav prihod”, do Kasela, koji je stambeni kapital kategorisao kao “trajni fiksni kapital”.
• Prema Smthu “celokupna zaliha neke zemlje ili društva jednaka je zalihi njenih stanovnika ili članova...Cela zaliha kuća za stanovanje, koja u izvesno vreme postoji u nekoj zemlji, takođe sačinjava deo zalihe te vrste. Zaliha koja je uložena u kuću ako je to kuća za stanovanje vlasnika, prestaje od tog časa služiti u funkciji kapitala ili davati neki dohodak svome vlasniku. Stambena kuća kao takva, ne pridonosi ništa dohotku svog stanara, i mada je nesunjivo za njega izvanredno korisna, ona mu je korisna kao što su mu korisni njegova odeća i kućni nameštaj, koji, međutim,sačinjavaju deo njegovih izdataka, a ne dohotka. Ako ta kuća bude iznajmljena zakupniku za najamninu, jer kuća sama ne može ništa proizvoditi, zakupnik mora uvek plaćati najamninu iz nekog drugog dohotka, koji stiče od rada, ili od kapitala, ili od zemlje. Prema tome, iako kuća može donositi svome vlasniku neki dohodak i time mu služiti u funkciji kapitala, ona ne daje javnosti nikakav dohodak, niti služi u funkciji kapitala. Dohodak naroda ne može se kućom povećati ni za najmanji deo.”
• Nasuprot njemu, A. Marchall, uključuje stambeni fond, kao i mašine, u kapitalna dobra, jer “proizvode uslove stanovanja”. On u definisanju i klasifikaciji kapitala, vrši najpre podelu na potrošni i pomoćni, instrumentalni kapital. “Potrošni kapital obuhvata dobra koja zadovoljavaju direktne potrebe, tj. dobra koja služe održavanju radnika, kao hrana, odeća, stanovanje itd.”
• U idejama savremenog sveta stekla su se stanovišta da je diferentovan tretman stambene privrede jedino realan. Černe, analizirajući teoretske pretpostavke o kapitalnom dobru dolazi do priblizno ovakvog redosleda u razmišljanju:
• Dva su uslova da proizvod postane kapitalno dobro: a) da je neposredan predmet prodaje i b) da se njegovom prodajom postiže kapitalizacija uložene vrednosti.
• Jedan te isti proizvod može i ne mora biti kapitalno dobro. Automobil koji se koristi kao taksi je kapitalno dobro; automobil koji se koristi za sopstvene potrebe nije kapitalno dobro.
• Isti je tretman i stanovanja. Ako se njime postize kapitalizacija, stan je kapitalno dobro. To je, na pr., slučaj sa špekulativnim visokim stanarinama kod podstanarskih odnosa, itd.
• Za isključivi kapitalni tretman stambene ptivrede potrebni su sledeći uslovi: a) da ponuda na stambenom tržištu bude za 3-4% veća od tražnje; b) da godišnja stanarina iznosi 8,5-10,5% vrednosti stana; c) da se bitno izmeni čak i ukine društveni sektor u stambenoj privredi.
• U širem smislu, stambena privreda obuhvata ukupnost reprodukcionog procesa u stambenom gazdinstvu, što znači celokupno područje stanovanja počev od proizvodnje do potrošnje. U užem smislu, stambena privreda obuhvata samo područje eksploatacije određenog stambenog fonda sa njegovim specifičNim ekonomskim i socijalnim karakteristikama i zakonitostima.
• Potrošnja u stambenom fondu manifestuje se potpuno specifično. Jedna od specifičnosti je dugotrajnost stambenog fonda. Time je uslovljena posebna sadržina reprodukcije u stambenom gazdinstvu. Ona obuhvata i robno novčane tretmane svojstvene čistim proizvodnim područjima ali i specifičan tretman prouzrokovan neekonomskim, socijalnim kriterijumom, koji se javlja na ovom području potrošnje.

Urbanističko rešenje. Lokacija

• Osnovne funkcije grada su: rad, stanovanje, rekreacija i saobraćaj. Funkcionalni pristupi takođe obuhvataju problem formiranja prostorne strukture grada pod uticajem faktora lokacije. Najveća je zainteresovanost za problematiku lokacije industrije i stanovanja u gradu, zatim je sve aktuelniji uticaj saobraćaja na rekonstrukciju prostornih struktura, dok se lokacija rekreativnih funkcija ili smatra strogo uslovljenom ili “privremeno zanemarujućom”.
• Lokacija industrije pre svega zavisi od karaktera gradskih aktivnosti, funkcije grada, zatim od modela gradskog razvoja i od načina iskorišćavanja gradskog zemljišta. Grad može da bude orijentisan na aktivnosti koje imaju pretežno eksterni značaj (eksterna ekonomija, izvozna privreda, tercijarni grad) ili od aktivnosti koje su usmerene ka gradu i njegovim stanovnicima (uslužne aktivnosti, sporedna ekonomija). U zavisi od aktivizacione orijentacije grada, zavisi, s jedne strane, model gradskog razvoja, a s druge strane, način eksploatacije zemljišta.
• Funkcionalna lokacija je veoma angažovana rezidencijalnom lokacijom. Rezidencijalna lokacija obuhvata izbor lokacije za stambeno naselje i izbor sopstvene lokacije stanovanja. Oba izbora podležu uticaju tri grupe faktora:
• Ekonomska grupa faktora obuhvata cenu zemljišta, stambeni trošak i transportni trošak.
• Ekološka grupa faktora obuhvata obeležja prirodne sredine lokacije (klima, visina, vetar, insolacija), obeležja stvorene ambijentalne sredine, karakteristike “jedinice susedstva”, naime stambene zajednice.
• Socijalna grupa faktora obuhvata prostornu stambenu segregaciju ili homogenizaciju, mogućnost izbora i izbor na osnovu preferencije javne sigurnosti, blizine obrazovnih, kulturnih, servisnih institucija.
• Sledeća značajna funkcija grada je saobraćaj. Opšta je tendencija porasta suprotnosti između brzog intergradskog i sporog intergradskog saobraćaja.
• Potrebe saobraćaja za prostorom rastu izvanredno brzo. Prostor koji je namenjen saobraćaju obuhvata ulice, prostore za parkiranje, za održavanje i prodaju motornih vozila, železničke prostore, aerodrome, pristaništa i dr.

Lokacioni odnosi

• Prva karakteristika lokacionog pristupa je u tome što je cilj lokacije humanizacija lokacije. Analiza svakog zakona lokacije posebno pokazuje da u osnovi svake zakonitosti, čak i bez obzira na društveno-ekonomski sistem, koji neosporno utiče na određene sadrzaje, se nalazi cilj - humana lokacija čoveka ili humanizacija lokacije čoveka.
• Druga karakteristika lokacionog pristupa je prostorno vremenski kontinuum. On je dat kroz odnos dva dinamična faktora: proizvodnje i čoveka i jednog statičnog, prejudiciranog faktora - lokacije. Vremensko prostorni kontinuum podleze stalno uticajima aglomeracionih i deaglomeracionih faktora.
• Najznačajniji su ekonomski aglomerativni i deaglomerativni faktori. Dva procesa obuhvataju ekonomske aglomerativne faktore: lokalizacija ekonomije i urbanizacija ekonomije.
• Među deaglomeracione faktore spadaju porast rente i urbanih troškova, porast troškova života i promene u ekološkom ekvilibrijumu naselja. Ovi faktori utiču da se najpre pojavi potreba za razmeštanjem industrijskih aktivnosti, zatim stambenih naselja, itd.
• Treća karakteristika lokacionog pristupa je geografska distribucija input i output-a. Ona govori o mestu trećeg punkta - lokacije u datom sistemu odnosa. Lokacija je statična veličina, geografski data. Iz tog proizilazi pre svega nužnost da se čovek sa svojim aktivnostima prilagođava lokaciji. Čovek živi svuda gde može da radi, gde ima vode, gde mu klima odgovara. Međutim, lokacija nije jedna, njih ima onoliko koliko omogućava geografska struktura. Otuda se javlja i mogućnost izbora lokacije. Na izbor lokacije utiču, zakonitosti lokacije, posebne zakonitosti lokacije za industriju, za intraurbanu, za interurbanu lokaciju. Sa stanovišta regiona sve zakonitosti mogu da se svedu na dva osnovna zahteva:
• prvi je maksimiziranje napora i faktora u stvaranju određenog socijalnog output-a, i
• drugi je maksimiziranje socijalnog outputa uz datu sumu napora i faktora (inputa).
• Suština lokacionog pristupa, koji proizlazi iz trougla odnosa, nalazi se u zahtevu za decentralizacijom aktivnosti i dekoncentracijom ljudi. Iz toga proističe i regionalni značaj lokacije. On može da se posmatra sa tri aspekta: 1. kao značaj za stanovništvo, 2. kao značaj za ekonomski razvoj i 3. kao značaj za regionalnu urbanizaciju.

Urbanističko planiranje

• Pokazatelji:

• PODACI I PODLOGE

• Prirodni činioci,
• Stvoreni uslovi,
• Odnos plana i investitora.

• Prirodni činioci

• Geografija, geologija, hidrografija, konfiguracija zemljišta, pedologija, klimatologija, prirodno bogatstvo i prirodne pojave.
• Geografija. Geografski položaj, oblik zemljišta, planine, reke, jezera i dr. Administrativna podela.
• Geologija. Rudno i mineralno nalazište, sastav zemljišta i površinskog sloja, biljni svet, analize nosivisti tla i pogodnosti izgradnje, pokretni tereni i tektonski poremećaji.
• Hidrografija - hidrologija. Izvori, reke vodoplavna zemljišta, bare, močvare, podzemne vode, melioracija, odvodnjavanje i navodnjavanje, ozdravljenje zamljišta. Vodovod - izvorišta.
• Konfiguracija zemljišta - topografija. Reljef terena, pobrđa, uvale, ravnice, plastika terena i karakter.
• Pedologija. Oznake zemljišta pogodnog za poljoprivredu i šumarstvo.
• Klimatologija. Vetrovi, padavine, temperatura, uslovi za izbor naselja, karakter klime, vodeni talozi, vlažnost vazduha, oblačnost, učestalost javljanja i brzina vetrova, magle, osunčanost, strujanje vazduha, mikroklima, snežni pokrivač, pogodnost klime za izletišta. za turističko mesto i fiskulturu.
• Prirodna bogatstva. Bogatstva prirodnih nalazišta.
• Prirodne pojave. Trusni pokreti, poplave, suše.

• Stvoreni uslovi

• Demografski podaci, istorijski razvoj, saobraćaj privreda, društveno - socijalna i umetnička delatnost, ekonomski, fizički i administrativni faktori.
• Demografski podaci -Broj stanovnika, prosečan gogišnji prirodni priraštaj stanovnika, mehanički priraštaj stanovnika, struktura domaćinstva; kretanje stanovništva - migracije, prosečna gustina naseljenosti; - doseljavanje, raseljavanje, narodnost. Da li oblast predstavlja izvor radne snage ili je pasivna u tom pogledu. Natalitet i mortalitet. Zdravstveni podaci o stanovništvu, zdravstvene prilike koje karakterišu oblast.
• Istorijski razvoj - Istorijski razvoj, istorijski spomenici i istorijska mesta, narodne seobe, dosadašnji razvoj naselja; - opšte osobine, navike i kulturno stanje.
• Saobraćaj - Značaj i pravci, vrsta i kapaciteti: železničKi, drumski, plovni, vazdušni i PTT saobraćaj. Gradski, međugradski, lokalni i vangradski promet.
• Privreda - Vrste glavnih privrednih delatnosti: poljoprivreda, lov i ribarstvo, šumarstvo, industrija, energetski izvori, rudarstvo, obrt i trgovina, turizam i ugostiteljstvo, novčani zavodi; - položaj i kapaciteti pojedinih industrija i rudnika, struktura teritorije - rejoniranje prema glavnim privrednim snagama; - banje i klimatska mesta, turistička mesta; - prirodna bogatstva i uslovi njihovog korišćenja u privredne delatnosti; - stanovništvo i radna snaga, osnovna sredstva, društveni proizvod i nacionalni dohodak
• Društveno socijalna delatnost - Briga o čoveku, kulturno prosvetno uzdizanje, socijalno zdravstvene prilike.
• Umetnička delatnost - Arhitektura, vajarstvo, skulptura.
• Ekonomski faktor - Uloge vodećih gradova u razvoju privrede, ekonomski razvoj zemlje i porast gradskog stanovništva.
• Fizički faktor - Urbanizacija prostora izražena planiranjem i projektovanjem; - stambena zajednica kao vid savremenog stanovanja; - objekti društveni, zdravstveni, prosvetni, sportski, komunalni; - granice područja, gradova i naselja, i specifični objekti i mesta u reguinu (banje, letovališta, odmarališta, klimatska mesta, kupališta i sl.).
• Administrativni faktor - Uređenje drzave, planski raspored privrede, društveni sistem, komunalni sistem.

• Odnos plana i investitora

- Javne funkcije, građevinski fond, komunalni servis, narodni dohodak, podloga.

• Javne funkcije - Pravna funkcija i pravosuđe, društvene organizacije, kulturne, zdravstvene, prosvetne i socijalne ustanove, sluzba javnih informacija i vojska.
• Građevinski fond - Zgrade i stanovi.
• Komunalni servis - Snabdevanje vodom, kanalizacija, pogoni osvetljenja i grejanja. Komunalna preduzeća i usluge.
• Narodni dohodak - Osnovni pokazatelji.
• Podloge - Topografske, geološke i katastarske podloge.

• II PLANIRANJE

• Zaključci zemaljskog ili republičkog planiranja,
• Analize,
• Potencijalna mogućnost razvoja,
• Kareakteristika prostora,
• Program i smernice razvoja.

• zaključci zemaljskog ili republičkog planiranja

• Prirodni uslovi: granice i zone, regulacije vodotoka, snabdevanje vodom.
• Demografske prilike: Kretanje stanovništva, uslovi stanovanja, doseljavanje i raseljavanje, specijalna struktura.
• Uslovi privrednog razvoja: Rudna nalazišta, industrija, poljoprivreda, energetika.
• Saobraćaj: železnički, drumski, vodeni, vazdušni i PTT saobraćaj.
• Uslovi gravitacije: radna snaga, prosveta i školstvo, snabdevanje i promet.
• Funkcije naselja: upravni, društveni, zdravstveni, kulturno prosvetni i turističko rekreativni centri.

• Analize

• Prirodni uslovi: geološki, geografski, hidrološki, topografski, klimatološki, pedološki, vegetacioni.
• Demografski podaci: broj stanovništva, pismenost, gustina naseljenosti, struktura po polu i godinama starosti, struktura domaćinstva, priraštaj, ekonomska struktura.
• Istorijski podaci: razvoj naselja i prirodni uslovi, spomenici i kulturno nasleđe.
• Saobraćaj: značaj i pravci, odnos naselja prema vrsyti saobraćaja, železnički, drumski, vodeni, vazdušni i PTT saobraćaj, gradski, vangradski i međugradski saobraćaj.
• Privreda: poljoprivreda, rudarstvo, šumarstvo, industrija, zanatstvo, trgovina, turizam i ugostiteljstvo.
• Javne funkcije: uprava pravosuđe, društvene organizacije, kulturne ustanove, školstvo, zdravstveno-socijalne ustanove, vojska i dr.
• Ekonomska struktura: funkcije naselja, upravne, kulturno-prosvetne, zdravstveno privredne. Struktura dohotka.
• Analiza zatečenog stanja: zone, građevinski fond, koncepcija, tendencija razvoja.
• Analiza razvoja: tendencija širenja, sistemi gradnje, zaključci.

• potencijalna mogućnost razvoja

• Zaključci: obzirom na potencijalnost prostora i prirodne faktore.
• Prirodno bogatstvo i uslovi njihovog korišćenja u privrednoj delatnosti: poljoprivreda, vodoprivreda, šumska privreda, rudna nalazišta, industrija, osnovna sredstva, društveni razvoj i nacionalni dohodak.
• Razvoj stanovništva i radne snage: naseljenost po kvkm ili ha, demografske karakteristike, socijalna struktura.
• Uticajni faktori: prirodni uslovi, komunikacije, privredne institucije.
• Šema organizacije po nameni i funkciji naselja: mreža centara, javnih i društvenih ustanova, zelenih površina, servisa itd.
• Komunalni uređaji i snabdevanje: načelno rešenje za vodovod, kanalizaciju, plin, PTT i električnu mrežu.
• Obrazloženje zaključka.

• karekteristika prostora

• Karakterističnost terena: pobrđe, ravnice, doline, nosivost tla, neravni tereni.
• Karakteristična neselja i nasleđa: način izgradnje, vizure i vidici, preglednost i pristupačnost.

• program i smernice razvoja

• Unapređenje razvoja: pejzaž, klima, flora i fauna, hidrografija, prirodni uslovi.
• Stanovništvo:perspektivni porast, mogućnost zaposlenja, izmena i razvoj socijalne strukture, gustina stanovanja.
• Program razvoja: industrija, poljoprivreda i zanatstvo, šumarstvo i ribolov.
• Smernice saobraćaja: železnički, drumski, vodeni, vazdušni i PTT saobraćaj.
• Građevinski fond i rekonstrukcija naselja.
• Funkcije: administrativno upravna, društveno kulturna, prosvetna, zdravstvena, socijalna, fiskulturna, komunalna i snabdevanja.
• Stanovanje: stambeni fond, gustina naseljenosti, odnosni opšti pokazatelji.

Projektovanje u urbanizmu



Sadrži sledeće elemente:

• Perspektivni razvoj grada,
• Program i urbanistička skica,
• Generalni urbanistički plan (GUP)
• Detaljni urbanistički plan (DUP),
• Uredba.

• perspektivni razvoj grada: - gravitaciono područje, - područje grada.
• Gravitaciono područje: oblast naselja, stanovništvo, potencijal privrede, program i zaključak.
• Područje grada: 1. Stanovništvo. 2. Potencijali privrede: - nacionalni dohodak i društveni proizvod, - raspodela društvenih proizvoda, - perspektiva razvoja i investicioni potencijal. 3. Razvoj osnovnih urbanih površina i građevinskih elemenata: - pregled razvoja elemenata, - program potreba.

• program i urbanistička skica: 1. dokumentacija, 2. analiza naselja, 3. analiza gradskog rejona.

• Dokumentacija: - uslovi urbanističke službe, - lokacija i načelna saglasnost, - struktura stanova, zone, namena površina, saobraćaj, centri i karakter.
• Analiza naselja: Tekst sa prikazima u razmeri 1:50.000, 1:25.000 i 1:5.000, i odgovarajućim grafikonima:

- prirodni činioci, - stvoreni uslovi, - analiza gradskih centara, - analiza izgradnje, - analiza građevinskog fonda i gradske teritorije, - tehničko komunalni uređaji i njihovo održavanje, - gradsko zelenilo, - sanitarno-higijenska mreža, sanitarni uređaji i socijalne institucije, - mreža objekata kulture i prosvete, - fiskulturni tereni, - centri električnih pogona, mreža i sistem zagrevanja, - mreža trgovine i snabdevanja, - regulacija obalo-utvrde i hidrotehnički radovi, - administrativno-upravni objekti, - saobraćaj-svi vidovi, - predlog rekonstrukcije ulica, trgova, gabarita, - uslovi snabdevanja vodom i otpadne vode, - granica gradskih površina, - ekonomski potencijali i mogućnost primene u gradu, - komunalni fondovi.

• Analiza gradskog rejona:

• Struktura izgrađene teritorije: - namena površina: stanovanje, rad, rekreacija, zelenilo, saobraćal, - gradski centri i važniji objekti, - analiza izgrađenosti i gustine nastanjenosti.
• Bilans površina gradskog rejona: Rekapitulacija osnovnih namena stambenih, radnih i zelenih površina, saobraćajne površine i gradski centri.
• Pregled fondova: - Građevinski fond: broj zgrada, površine pod zgradama, veličine i spratnost, kvalitet, izgrađenost po godinama zidanja, po opremljenosti i po strukturi stanova. - Stambeni fond: kapacitet i struktura; - fond zelenila, - fond saobraćaja, - fond komunalnih objekata.
• Mreža objekata društvene aktivnosti;
• Zaključak.

• Generalni urbanistički plan

• Dokumentacioni materijal,
• Tekstuelna obrada,
• Grafički prikaz.
• Dokumentacioni materijal: Uslovi urbanističke službe, lokacija, odobrenje investicija i programske skice, načelna odobrenja zainteresovanih ustanova i institucija, ugovori i sl.
• Tekstuelna obrada:

• Prirodni činioci i stvoreni uslovi.
• Teritorijalni razvoj: - prostorni zahvat: granica šireg pojasa i teritorije, šireg i užeg građevinskog regiona, granice jedinice stambene zajednice i opština,

- raspored namena površina: stambenih, radnih, rekreativnih, saobraćajnih, zelenih, privrednih i dr.
- veličine i strukture površina: u granicama teritorije, regulacionog plana, šireg i užeg građevinskog rejona, stambenih jedinica i pojedinih zona u okviru teritorije,
- stanovništvo: na bazi obraačuna po obrascu i na bazi razvoja, strukture stanovništva po polu, tsrosti, privredi i zanimanju.

• Gustina naseljenosti i etažnost izgradnje: veličina parcela, broj stanovnika po zonama, etaznost, odnos površina.
• Putevi i staze, kanalizacija, snabdevanje vodom, elektrifikacija, grejanje, ozelenjavanje, PTT, prateći objekti.
• Etapnost izgradnje: prva, druga i treća etapa.
• Realizacija, rekapitulacija i zaključak.
• Grafički prikaz

• Generalni projekat u razmeri 1:1.500: - teritorije i granice regulacionog plana i građevinskih rejona, - razmeštaj površina po nameni, - razmeštaj gradskih centara i javnih objekata, - sistem gradske mreze, - izgradnja po etaznosti i gustini naseljenosti.
• Prilozi za generalni projekat: namene površina prema specifičnostima, - mreža gradskih ulica po značaju sa poprečnim i podužnim profilima, - železnički, kolski, pešački, vodeni i vazdušni saobraćaj, - gradski saobraćaj, saobraćajna sredstva i mreža, - mreža centara, javnih objekata i rekreativnih površina, - uporedni prikaz rekonstrukcije i etapa.
• Hidrotehnička rešenja: - projekat vodovoda i kanalizacije, - projekat regulacije vodotoka i obaloutvrda.
• Projekat ozelenjavanja grada i mreža zelenih površina;
• Projekat asanacije i nivelacije;
• Projekat elektrifikacije, zagrevanja i PTT;
• Nivelacioni plan i kompozicije.

• detaljni urbanistički plan

• Prikazuje u razmeri 1:500 ili 1:1000 za obradu detalja kompleksa, trgova, ulica, plastike izgradnje, koncepcije objekata, za parcelacije, za hortikulturne planove i dr., na osnovu utvrđenog GUP-a.
• Ova rešenja mogu se raditi po obimu za celo naselje (slučaj malih gradova i naseljenih mesta), za deo naselja odnosno zonu ili za određenu vrstu radova u naselju.
• Za preporuku je, naročito kod velikih gradova sa urbanističkim planovima u razmerama 1:10.000 ili 1:5.000 da se pre pristupanja izradi detaljnih planova (u razmeri 1:1000 ili 1:500) izrade regulacioni planovi za pojedine zone ili gradske četvrti u razmeri 1:2.500.

• Uredba

• Tekst sa obrazloženjem i potrebnim grafikonima.

• PRIPREMA ZA REALIZACIJU

• Pravne podloge,
• Finansijska sredstva,
• Organizacija urbanističke službe.

• Pravna podloga. Zakonodavstvo: Zakon o Urbanizmu sa uputstvima za sprovođenje ovog Zakona, Građevinski Zakon, Uredbe i drugi propisi.
• Finansijska sredstva: Plan ekonomsko finansijskih mogućnosti.
• Organizacija Urbanističke sluzbe: projektantske organizacije, naučne ustanove i instituti, operativa i kontrola sprovođenja plana, Sekretarijat za urbanizam i reviziona komisija.

Gradske lokacije

• Postoje tri pristupa lokaciji gradskih aktivnosti:1) ad hoc lokacija; 2) gravitacioni model lokacije i 3) ekonomski modeli lokacije.

• Ad hoc lokacija karakteriše se lociranjem struktura u gradu slučajnim izborom ili izborom po liniji manjeg otpora. Gradovi koji brzo rastu, koji doživljavaju demografsku i institucionalnu ekspanziju često se odlikuju rešavanjem prostornih struktura ad hoc lokacijama.

• Gravitacioni model ima svoju teoretsku osnovu u učenjima fizičara o ponašanju elemenata atoma u zatvorenom sistemu. Teoretičari lokacije smatraju da stanovništvo i aktivnosti pokazuju sklonost da se koncentrišu oko centra, fokusne tačke, ali istovremeno i spremnost da menjaju svoju prostornu strukturu. Pri tome, i kretanje stanovništva i kretanje ljudskih aktivnosti podleze poznatom zakonu gravitacije, po kome je gravitacija upravo srazmerna masi koja se privlači a obrnuto srazmerna distanci sa koje se privlači. G.K. Zipf definiše procese: diverzifikaciju i unifikaciju, kojima objašnjava prostorno aranziranje ekonomije. Proces diverzifikacije ispoljava se u kretanju stanovništva ka izvorima sirovina. Osnovni motiv je ekonomski i nalazi se u smanjenju troškova transporta od izvora sirovina do mesta proizvodnje. Obzirim na različitu lokaciju izvora sirovina, proces diverzifikacije znači razbijanje stanovništva u velike grupe široko razbacane na nekom područJu. Istovremeno delujei proces unifikacije; javlja se težnja da se ljudske aktivnosti koje obezbeđuju život stanovništva što više približe potošaču, koja je takođe ekonomski motivisana potrebom smanjenja troškova transporta u dopremanju proizvoda građanskom stanovništvu.

• U ekonomskim modelima dva osnovna kriterijuma određuju lokaciju stanovnika i lokaciju aktivnosti u gradovima: 1) cena zemljišta i 2) troškovi transporta.

• Cena zemljišta veličinom rente utiče na minimizaciju troškova, dok troškovi transporta deluju na maksimizaciju profita. U SAD je napravljen “atlas korišćenja zemljišta” (Land Use Maps) za 44 američka grada, koji je poslužio za posmatranje zakonitosti lociranja osam različitih aktivnosti. Konkretni rezultati ovih istraživanja ukazali su na izvesna sasvim tipična ponašanja u svim velikim gradovima:

• Grupa poslovnih aktivnosti banaka, finansija, , osiguranja, pokazuje istovremenu sklonost i ka centralizovanom lociranju i ka disperziji u lociranju. Ove poslovne aktivnosti karakteriše raspolaganje najjačim finansijskim kapitalom, zbog čega se gubi u značaju visoka cena zemljišta u centru. S druge strane, disperzivno lociranje omogućava približavanje ovih aktivnosti korisnicima njihovih usluga.

• Maloprodajna prometna mreza u svim gradovima ima izrazenu tendenciju disperzivnog lociranja; priblizavanje potrošaču ekonomski je dovoljno jak razlog da kompenzira visoku cenu zemljišta ukoliko je maloprodajna mreža koncentrisana u centru grada, dok je lociranje u perifernim delovima grada, gde je zemljište jevtino, motivisamo masovnošću relativno siromašne potrošačke skupine.

• Lociranje kulturno-prosvetnih institucija - biblioteka, televizijskih studija, univerziteta, nije toliko uslovljeno lokacijom u određenom prostornom traktu grada, koliko populacionim kvantumom, veličinom grada.

• Saobraćajne aktivnosti po pravilu su locirane u blizini mesta rada, na pogodnom zemljištu. Pored zemljišta koje predstavlja prirodan ograničavajući faktor, smanjivanje transportnih troškova je od značaja. Konkurentnost različItih oblika saobraćaja čini da se u lociranju saobraćajnih aktivnosti sve više poštuje kriterijum jevtinog transporta. Na toj osnovi drumski saobraćaj gradi svoju konkurentsku sposobnost u odnosu na železnički, a postepeno i avionski u odnosu na drumski.

• Industrijske aktivnosti se, po pravilu, lociraju duž linearnih elemenata: saobraćajnica, magistrala, železnica. Industrija je veliki kompleks i ponašanje svih industrijskih aktivnosti nije isto. U najvećem broju slučajeva bitan je transportni kompleks i otuda pravilo linearnog lociranja. Međutim, tržišno orijentisane industrije, locirane su u centru grada zbog blizine potrošača, iasto kao i radno orijentisane industrije; industrije koje su tehnološki povezane neposredno sa tržištem (automobilska industrija), locirane su duž saobraćajnica, itd.

Lokacione zakonitosti

• Osnovne zakonitosti lokacije mogu uopšteno da se svedu na četiri osnovna zakona: 1. zakon minimiziranja investicija, 2.zakon minimiziranja transporta, 3.zakon ravnomernog teritorijalnog razvoja i 4. zakon formiranja privrednih centara.

• Zakon minimiziranja investicija.

• Racionalno trošenje raspolozivih investicionih sredstava je opšti zahtev ekonomskog razvoja. Preko njega se utiče na rasprostiranje uticaja akumulacionog efekta. Iako se zahtev postavlja pri svakom obimu akumulacije, ipak ukoliko je “raspoloživost kapitala” ograničenija, akumulacioni efekti racionalnog trošenja investicija su veći.
• Dva područja ušteda su posebno značajna: područje infrastrukture i područje stambeno-komunalne privrede.

• Zakon minimiziranja transporta.

• Veliki broj teoretičara lokacije i prostorne ekonomije stoji na stanovištu da se sadržaj ovih disciplina svodi na problem transporta i njegovog minimiziranja. Bez razlike svi posvećuju jedno ili više poglavlja kriterijumu transporta ili distance, ističući njegovu izvanrednu važnost.
• Značaj uključenja ovog kriterijuma u izboru lokacije nametnut je sledećim činjenicama:

- Transportni faktor obuhvata: a) efikasnost transporta; b) troškove transporta i c) primenu oba principa na relacijama s jedne strane sirovina i energija-proizvođač- potrošač, odnosno, s druge strane, proizvodnja-potrošnja stanovništva u aglomeracijama.
- U lokaciji industrije među kvantitativno najizrazenijim faktorima je transport. U preko 50% lokacije industrije transport je presudan faktor.
- Transport je najznačajniji faktor regionalnog afirmisanja lokacije. Transport je kompleksan kriterijum, jer obuhvata trošak, vezu i efikasnost. Veza je višestruka i obuhvata ne samo globale 0proizvodnju i potrošnju, već sve strukturalne elemente: vrste proizvoda i aglomeracije ljudi.

• Zakon ravnomernog teritorijalnog razvoja.

• Ravnomerna aktivizacija lokacija ima višestruki značaj:

- Ona omogućava otklanjanje teritorijalne polarizacije razvoja, čime utiče na ukupan ekonomski razvoj, njegovu dinamiku i strukturu.
- Značajna je za ravnomerno izskorišćenje prirodnog bogatstva, jer, s jedne strane, omogućava iskorišćavanje ukupne sirovinske podloge, a s druge strane, sprečava prekomernu eksploataciju prirodnih izvora ekstraktivnog karaktera.
- Omogućava maksimiziranje okvira tržišta kako bi ono obuhvatilo sva područja zemlje i celokupno stanovništvo. Time izaziva potrebu razvoja prirodnih centara i potencira njihov značaj u ekonomskom razvoju.

• Ostvarenje ove zakonitosti pri izboru lokacije nameće potrebu preispitivanja nekih relevantnih odnosa, te i upoznavanje sa realnim značajem tih odnosa. Među njima, koji su dosta brojni, bitna su tri: a) lokacija-stanovništvo, b) lokacija-sektor; c) lokacija-organski sastav.
• Isključiva, čak ni pretežna lokacija prema distribuciji stanovništva ne može da bude kriterijum u rešavanju prvog odnosa lokacija-stanovništvo. Istorijski uslovljen teritorijalni raspored stanovništva ne moze da bude kriterijum regionalnog razvoja.
• Odnos lokacija-sektor sadrži i ispoljava gransko-teritorijalni problem. Svakako da je tačno da ako bismo prilikom određivanja gde investirati imali samo pojedinačne proizvodne grane s obzirom na njihov efekat na opštu stopu privrednog rasta, a zanemarili pitanje gde investirati sa regionalnog stanovišta, moglo bi doći do neskladnog teritorijalnog razmeštaja proizvodnih snaga.
• Odnos lokacija-organski sastav sadrži problem tehničko-ekonomske optimalnosti kapaciteta koji se lociraju. Obzirom da je među faktorima proizvodnje nemobilno prirodno bogatstvo, delimično mobilna radna snaga a najmobilnija oruđa za rad, izgledalo bi da izbor tehničko tehnološkog nivoa ne predstavlja problem. Pa ipak, ne može se ravnomerni teritorijalni razvoj obezbediti isključivo lociranjem krupnih i tehnički najsavremenijih kapaciteta.

• Zakon formiranja privrednih centara.

• Sa stanovišta ekonomskog razvoja regiona značajna su naselja koja u odnosu na region imaju gravitacionu, propulzivnu i integrativnu funkciju. Takva se naselja smatraju privrednim centrima. Svako naselje ne moze da ima tu ulogu. Postoje, pre svega, lokacioni preduslovi da se neka naselja razviju u cenytar. Osnovni među njima su: transport, voda, prirodno i društveno bogatstvo.
• Privredni centri su uvek locirani na magistralnim linijama, saobraćajnim raskrsnicama, pretovarnim tačkama. Masovna, brza i ekonomski efikasna cirkulacija materijalnih dobara, putovanje ljudi, izraz je i pretpostavka intenziteta zivota u privrednim centrima.
• Drugi lokacioni preduslov je voda. Značaj vode za lokaciju naselja ponovo je aktualizovan.
• Treći lokacioni zahtev je postojeći potencijal prirodom dat ili ljudskom rukom stvoren, nazvan prirodno i društveno bogatstvo. Ako su prva dva uslova ispunjena, ovaj postaje presudan. U okviru ovog preduslova najznačajnije komponente jesu poljoprivredno zaleđe koje obezbeđuje snabdevanje poljoprivrednim proizvodima koji sluze kao sirovina i kao potrošna dobra; zatim pogodnost terena za izgradnju, lokacione prednosti u odnosu na infrastrukturni mrežu, povoljnost položaja u odnosu na razna tržišta, prednost za aglomeriranje stanovništva, itd.

Renta u urbanizmu

• Zadatak komunalne privrede je:
• a) da dato zemljište opremi raznovrsnim komunalnim uređajima,
• b) da svako “uređeno zemljište” stavi na raspolaganje investitorima -- za stambenu izgradnju i druge namene, i
• c) da potom, mnogobrojne i različite korisnike gradskog zemljišta permanentno opsluzuje odgovarajućim konunalnim uslugama.

• Zbog toga je ekonomija emljišta sastavni deo komunalne privrede. Osnovna ekonomska kategorija u ekonomiji zemljišta je renta. Renta je specifičan oblik dohotka koji se javlja u svim aktivnostima u kojima je zemljište faktor proizvodnje: u poljoprivredi, rudarstvu, šumarstvu, građevinarstvu itd. Ekonomska teorija je rano istakla i dugo održala interes za ovaj oblik dohotka. Bogatstvo teorije potvrđuju složenost ekonomske kategorije i njen značaj za određena, dosta velika područja aktivnosti.
• U razvijenom kapitalističkom društvu proizvodnja u poljoprivredi takođe ima robni karakter. Proizvodi su namenjeni najvećim delom tržištu. Međutim, u poljoprivrednoj proizvodnji postoje tri glavna aktera: vlasnik zemlje, zakupac zemlje i najamni poljoprivredni radnik. Realizacijom poljoprivrednih proizvoda ostvaruje se takođe nacionalni dohodak stvoren samim procesom proizvodnje. U raspodeli nacionalnog dohotka učestvuju tri lica. Radnicima pripada najamnina, zakupcima zemlje pripada jedan deo viška vrednosti, a vlasnicima zemlje drugi deo viška vrednosti i to onaj koji se pojavio u obliku ekstra profita.
• Ekstra profit u poljoprivredi ima za razliku od ekstra profita u industriji specifične odlike. Ekstra profit u industriji uslovljen je primenom samog kapitala, dok u poljoprivredi može da nastane i kao posledica korišćenja različitih prirodnih uslova. Prirodni uslovi omogućavaju ekstra profit ali nisu njegov izvor.; u poljoprivredi, on predstavlja razliku izmeđunižih individualnih i viših, društveno priznatih troškova proizvodnje.
• Ekstra profit koji proističe iz različitih prirodnih uslova zemljišta kao faktora proizvodnje, naziva se diferencijaln renta.
• Kod intenzivne poljoprivrede gde se vrši dodatno ulaganje kapitala radi povećanja plodnosti tla, ekstra profit se javlja u nešto drugačijoj uslovljenosti. Ekstra profit koji se javlja u ovom slučaju, kao posledica intenziviranja proizvodnje a u odnosu na zemljište gde to nije ostvareno, naziva sa diferencijalna renta II.
• Renta se utvrđuje zakupnim ugovorom između vlasnika zemlje i zakupca.
• Isti su principi i formiranja gradske rente. Zemljište namenjeno izgradnji takođe je privatno vlasništvo individualnih kapitalista. Oni mogu da koriste to zemljište na dva načina: ili da ga daju pod zakup na određeni vremenski period ili da ga prodaju. Pri davanju zemlje u zakup polažu pravo i na diferencijalnu i na apsolutnu rentu. Osnova za postojanje diferencijalne rente jeste ograničenost fonda građevinskih parcela. Ovu ograničenost uslovljava potreba za određenim fondom obradivih površina. Ograničeni fond parcela ima različitu strukturu: obzirom na blizinu gradskog centra, po stepenu snabdevenosti komunalnim uređajima (vovovod, kanalizacija, izgrađeni putevi, zelenilo. itd.), što rezultira iz dodatnog ulaganja kapitala koje po pravilu najviše vrši država, industrijski kapitelisti, a najmanje vlasnici zemljišta. Povoljni položaj i veća snabdevenost pratećim komunalnim uređajima daje pravo vlasnicima zemljišta na veću rentu po osnovu vlasništva iako oni tome nisu doprineli.
• Nacionalizacija zemljišta vrši se iz dva osnovna razloga: pre svega da bi se unapredila stambena izgradnja u okviru planskog razvoja gradova. Drugi razlog za sprovođenje nacionalizacije građevinskog zemljišta bio je prisvajanje urbanističke rente. Nosioci urbanističke rente su građevinske parcele, koje sadrže povećane vrednosti za ostvarene komunalne investicije: vodovod, kanalizaciju, električnu energiju, telefon i dr. Prodajom građevinskih parcela gradskog područja, vlasnik je ubirao i urbanističKu rentu prouzrokovanu dodatnim ulaganjima u obliku komunalnih investicija iako takvo ulaganje nije poteklo od njega. Otuda je potekla potreba da se razlikuju građevinske parcele gradskih regiona.
• Određivanjem gradskih naselja i njihovog građevinskog područja određen je i doseg nacionalizacije. Nacionalizacija se odnosi samo na građevinske rejone gradova.

Urbane zone

• Stambena naselja na izgrađenim ili projektovanim površinama nemaju svuda istu gustinu nastanjenosti, procenat korišćenja građevinskih parcela i visinu izgradnje. Način korišćenja građevinskih parcela reguliše plan namene površina i plan građevinskih zona. Kod gradova i gradskih aglomeracija izgrađenih u prošlosti, gustina nastanjenosti opada ukoliko se gradilište udaljava od centra prema periferiji. Mada su u urbanističkoj koncepciji jedinice stanovanja, način izgradnje, visina objekata i gustina nastanjenosti zavisni od odgovarajućih prirodnih činilaca i stvorenih uslkova, kao i od objektivnog shvatanja projektanta oblikovanja prostora, ipak se može praviti razlika s obzirom na gustinu nastanjenosti između pojedinih stambenih delova građevinskih zona. Slbodne koncepcije postavljanja objekata opravdavaju primenu različitih tipova stambenih zgrada i to od porodičnih, individualnih, dvojnih i zgrada u nizu na određenim parcelama, pa do kolektivnih slobodnostojećih objekata, visokih stambenih traktova i stambenih kula.
• Kod postojećih naselja, malih, srednjih i velikih gradova, građevinske stambene zone su se delile po načinu gradnje na: gustu, srednju i retku izgrađenost.
• U gustu izgrađenost spadaju stambeni blokovi sa izgradnjom po tipu zatvorenih ili poluotvorenih blokova. Srednju izgradnju čine slobodni stambeni traktovi ili stambene lamele kao posebne zgrade. Retko izgrađene zone ili naselja predstavljaju sistem izgradnje individualnih stambenih porodičnih zgrada.

Urbanističko zoniranje

• Gradska teritorija se deli na određene rejone. Tom podelom regulišu se oblik i korišćenje novih zgrada, na osnovu postojećih uslova i potreba.
• Zoniranje predviđa posebne poslovne rejone na povoljnim položajima, u kojima je zabranjeno podizanje fabričkih postrojenja.
• Zoniranje izdvaja potrebna industrijska zemljišta, gde postoje dobre saobraćajne veze sa železničkom mrežom, sa vodenim putevima i izlaznim arterijama i mogućnosti za proširenje industrije.
• Izdvajaju se posebne teritorije, koje ne podležu nikakvim ograničenjima, a koje ostaju rezervisane za tešku industriju, za podizanje magacina, visokih peći, itd.
• Zoniranje određuje visinu zgrada prema njihovoj funkciji sa svrhom da obezbedi dovoljan dovod vazduha i svetlosti, da se smanji gustina naseljenosti i izbegne nagomilavanje saobraćaja.
• Zoniranje predviđa lokalne trgovinske četvrti, sa udobnim susedskim položajem prema stambenim četvrtima, gde su potrebne prodavnice jedinstveni grupisane.
• Zoniranje teži da očuva udobnost, prijatnost i mir stambenih rejona isključenjem trgovina, javnih garaža, perionica, fabričkih zgrada i drugih poslovnih i industrijskih objekata.
• Zoniranje predviđa jedinstvene građevinske linije u stambenim rejonima da bi obezbedilo stanovima dovoljan dovod vazduha i svetlosti i udobnu pristupačnost.
• Takođe se predviđaju u prigradskim rejonima bočna i unutrašnja dvorišta za svaku zgradu, da bi se obezbedilo dovoljan dovod svetlosti. Izgrađenost parcele reguliše se utvrđivanjem kvote iskorišćavanja (gustina izgradnje).
• Zoniranje teži ka održanju čistih rejona sa niskom izgradnjom, pri čemu ono ograničava kuće određenih tipova na posebne rejone.

Koeficijent korišćenja zemljišta

• Procenat korišćenja građevinskog zemljišta zavisi od gustine izgrađenosti, broja i veličine stanova i gustine nastanjenosti. Ovaj koeficijent prikazuje razvijenu bruto površinu osnove zgrade u odnosu na površinu parcele. Oganičenjem ovog koeficijenta putem građevinskih propisa stvara se mogućnost sprovođenja slobodne urbanističke koncepcije u pogledu dispozicije objekata i oblikovanja prostora izrazenog visinskim gabaritom.
• Koeficijent korišćenja zemljišta je bitni činilac urbanističke koncepcije slobodne izgradnje stambenog kompleksa. Ovaj koeficjent kao osnovni element stambenog kompleksa postaje uticajan faktor pri dispoziciji objekata u slobodnom prostoru, a zavisan je od dužine i visine zgrada, broja spratova i od dozvoljenih međurastojanja zgradan s obzirom na higijenske uslove, osunčavanje i provetravanje. Međutim, on nije bitan kao faktor pri oblikovanju stambenog bloka oivičanog ulicama i parcelisanog na površine određenih veličina sa ustanovljenim načinom izgradnje. Na urbanističku koncepciju ovakvih stambenih blokova utiču: veličina parcele, visina i raspored zgrada, ugao osunčavanja, nagib krova i dr.
• Koeficijent korišćenja zemljišta može se definisati kao broj koji označuje odnos zbira svih bruto povtšina etaža zgrada prema zbiru površina parcela ili prema površini odgovarajućeg kompleksa. Koeficijent korišćenja predstavlja merilo za korišćenje maksimalno dozvoljene površine svih etaža zgrada u odnosu na zbir površina određenih parcela ili na površinu bloka ili na površinu kompleksa.
• Pri određivanju koeficijenta korišćenja zemljišta može se pretpostaviti bruto ili neto površina kompleksa, ali obzirom da ulice predstavljaju komunalno-saobraćajne površine, to bi za primenjivanje ili izračunavanje ovog koeficijenta bilo preporučljivo uzimati samo neto površinu kompleksa.
• Ovaj koeficijent može da iznosi najviše:

- u čisto stambenim kompleksima: 1,
- u poslovno-stambenim kompleksima: 1,2.

• Površine pod zgradama mogu iznositi za neto građevinsko zemljište najviše:

- u čisto stambenim kompleksima: 30%
- u mešovito stambenim kompleksima: 40%.

• Koeficijent iskorišćavanja zemljišta (K) pomnožen neto građevinskom površinom stambenog područja (Pn) daje ukupnu razvijenu površinu (Pe) svih stambenih objekata na određenoj građevinskoj površini: Pe=KxPn.

Parcela, gradjevinska

• Pod građevinskom parcelom podrazumeva se katastarska parcela na površini koja je prema Generalnom urbanističkom planu namenjena izgradnji, a u pogledu veličine i oblika odgovara predviđenim uslovima. Veličina površine građevinske parcele, kao i dužina njene strane prema ulici zavisi od urbanističke koncepcije, karaktera naselja i gustine nastanjenosti, odnosno koeficijenta iskorišćavanja zemljišta i visine objekata.
• Kod seoske izgradnje veličinu parcele određuje okućnica, a kao najmanja površina kod individualne izgradnje može se primeniti 200kvm za parcelu.
• Najmanja dužina fronta parcele određuje se prema vrsti naselja i nameni izgradnje, ili uslovima urbanističke koncepcije (12, 14, 16 pa sve do 40m).
• Dubina parcele je uslovljena namenom građevinskih blokova i saobraćajnom mrežom. Pri određivanju dubone parcele rukovodi se principima načina gradnje i izborom tipova stambenih zgrada, kao i visinom objekata.
• Način gradnje je vezan za koncepciju urbanističkog rešenja i visinu objekata.
• Međutim, principi kolektivne izgradnje društvenog sektora i sprovođenje zakona o nacionalizaciji građevinskog zemljišta omogućili su ostvarenje urbanističke koncepcije postavljanjem stambenih objekata u slobodnom prostoru, bez ograničavanja površina koje pripadaju objektima. Primena parcelacije i njeno striktno sprovođenje obavlja se kod posebnih nselja ili delova naselja, gde se zbog izvesnih karakteristika tipova stambenih zgrada, navika stanovništva i ekonomskih uslovan često parcelacije primenjuju iz opravdanih razloga.

Stambeni blok

• Pojam se odnosi na urbanističku celinu, gradsku četvrt, grupaciju, urbani blok, čija je osnovna funkcija stanovanje većeg broja stanovnika jednog grada.
• Prve primere stambenih blokova, ili četvrti, srećemo u starom Rimu, u vidu gradskih kvartova u kojima seu se nalazile poznate rimske insulae, kuće za izdavanje. U njima su, u izrazito lošim higijenskim i drugom stambenim uslovima, živeli predstavnici nižih klasa, plaćajući izuzetno visoku najamninu vlasnicima kuća i špekulantima koji su ih izdavali. Blokovi masovnog stanovanja, u onom smislu u kojem postoje danas, bili su upotrebljeni prvi put nakon industrijske revolucije, u službi špekulacije, vlasti i birokratije. Moglo bi se dodati, predstavljali su dokaz koliko savez između ta dva vida vlasti može da udalji čoveka od njegovih ciljeva i zelja.
• Stambeni blok koji uvodi moderna arhitektura predstavlja primer zonski izdvojenog dela grada, sa akcentom naglašenim na oslobađanje velikih slobodnih površina između stambenih jedinica i povećanjem koncentracije i gustine stanovanja smeštajem stambenih jedinica unutar solitera.
• Stambeni blok je pre svega deo urbane jedinice stanovanja, koji u zavisnosti od urbanističke koncepcije može biti uokviren stambenim ulicama ili slobodan, a namenjen je izgradnji stambenih zgrada i pratećih objekata, podizanju određenih komunalnih instalacija, kao i oblikovanju neophodnih slobodnih zelenih i rekreativnih površina.
• Pri obračunu površine stambenog bloka ove se mogu sagledati kao: bruto površina i neto površina.
• Bruto površinu stambenog bloka sačinjavaju sledeće namene terena:

- kompleksi izgrađeni stambenim zgradama i pratećim uslužnim objektima,
- tereni za obdaništa i jasle, kao i tereni komunalnih postrojenja (toplane i garaže),
- neizgrađeni tereni komunalnih podzemnih i nadzemnih instalacija i trgovi,
- površine unutarblokovskih komunikacija,
- slobodne zelene, rekreativne i fiskulturne unutarblokovske površine.

• Neto površinu stambenog bloka sačinjavaju:

- kompleksi s stambenim zgradama i pratećim uslužnim objektima,
- neizgrađeni tereni (namenjeni komunalnim podzemnim i nadzemnim instalacijama) i trgovi,
- površine unutarblokovskih komunikacija,
- slobodne zelene, rekreativne i fiskulturne površine,
- površine između regulacionih linija stambenog bloka i osa lokalnih ulica koje okružuju stambeni bloka.

Tipovi izgradnje

• Možemo da razlikujemo sledeće tipove stambenih blokova, u zavisnosti od njihovih različitih osnovnih karakteristika: zatvoreni sistem izgradnje bez unutrašnje regulacione linije, zatvoreni sistem izgradnje sa spoljnom i unutrašnjom regulacionom linijom, poluotvoren sistem izgradnje i slobodan sistem izgradnje.

• Zatvoreni sistem izgradnje bez unutrašnje regulacione linije.

• Stambeni delovi gradova u kapitalizmu odlikovali su se izgradnjom zatvorenih blokova koji često niisu imali čk ni spoljnu regulacionu linju. Izgradnja unutrašnjih blokova je bez ikakvog reda, a procenat izgradnje zemljišta dostigao je 80%, dok se gustina nastanjenosti primenjuje 2.000 st/ha pa i više. Ovaj način izgradnje, naročito kod višespratnih najamnih zgrada, stvorio je mala mračna i zapuštena dvorišta u obliku zatvorenih stambenih šahtova i bunara. Higijenski uslovi su zanemarivani, a pojam zelenila u stambenim blokovima je potpuno napušten.

• Zatvoreni sistem izgradnje sa spoljnom i unutrašnjom regulacionom linijom.

• Kao drugi, napredniji stepen izgradnje stambenih blokova, oivičenih ulicama, je zatvoren sistem gradnje sa spoljnom i unutrašnjom regulacionom linijom. Blok je izgrađen po svom obimu stambenim zgradama. Ovaj sistem pruža povoljnije uslove stanovanja. Način izgradnje zatvorenih blokova dozvoljava primenu simetrije pri rešavanju zidnog platna. Usled zatvorenosti bloka ivičnom stambenom izgradnjom, nije omogućeno pravilno i dobro horizontalno provetravanje. Rekonstrukcijom izgradnje ili nadogradnjom ovakvih zatvorenih blokova čine se pokušaji perforacije pojedinih prizemnih delova zgrada, stvarajući na taj način direktne kontakte ulice sa dvorištem. Zatvoreni blokovi se uglavnom provetravaju samo vertikalnim strujanjem vazduha. Dobra strana zatvorenih blokova je što oni omogućuju relativno ispravnu insolaciju samo stranama stambenih blokova povoljno orijentisanim.

• Poluotvoren sistem izgradnje.

• Treći stepen je poluotvoren sistem izgradnje stambenih blokova oivičenih ulicama. Poluotvoren sistem izgradnje blokova čine oni blokovi kod kojih su podužni ili čeoni delovi stambenih zgrada mestimično izostavljeni. Objekti se mogu postaviti prema regulacionoj ili građevinskoj liniji, tako da unutrašnjost stambenog bloka dozvoljava kompoziciju u svojoj izgradnji primenom raznolikih oblika zgrada. Ovaj sistem je veoma praktičan, jer omogućuje stvaranje vizuelnih pogleda sa dubinskim prodorom ili primenu koncepcije u vidu meandarastog postavljanja zgrada. Kao princip, ovaj sistem u kombinaciji sa primenom slobodnostojećih stambenih traktova-blokova ili individualnih kuća, može se primeniti i kod rekonstrukcije postojećih stambenih blokova ili kod rekonstrukcije gradskih ulica, u kome se slučaju teži ka razbijanju monotonije ulica izgrađenih sa punim zidnim platnima koridorskog sistema gradnje. Postavljanjem objekata u prvi plan ili u završni deo perspektivnog sagledavanja ambijenta, stambeni blokovi uličnog prostora mogu naizmenično da se oblikuju, izlažući pri tom arhitekturu zgrada ili arhitekturu kompleksa.
• Poluotvoren sistem izgradnje stambenih blokova svojom koncepcijom, dispozicijom objekata i visinom izgradnje, pri rekonstrukciji glavnih ulica pruža mogućnost uvek novih sagledavanja i stalnih izmena slika i doživljaja.
• Dobra strana ovog sistema je mogućnost horizontalnog i vertikalnog provetravanja, primena insolacije kod objekata u sklopu bloka ne prema uslovima regulacione linije već prema koncepciji urbanističkog rešenja kompleksa. Međutim, ovaj sistem ne pruža mogućnost istih uslova insolacije za sve stanove.

• Slobodan sistem izgradnje.

• Otvoren sistem izgradnje stambenog bloka-kompleksa uokvirenog ulicama čini četvrtu faszu njegovog razvoja. Po vremenskom razvoju i koncepciji, otvoren sistem izgradnje može se podeliti na:

- otvoren sistem izgradnje sa stambenim traktovima postavljenim paralelno ulici i dužoj strani bloka;
- otvoren sistem izgradnje sa stambenim traktovima postavljenim upravno na pravac ulice.

• Oba načina slobodne izgradnje u vidu stambenih traktova zahtevaju ispravno funkcionisanje komunalnih uređaja i održavanje slobodnih zelenih površina. Horizontalno i vertikalno provetravanje daje ovom sistemu prednost.
• Srazmerno načinu izgradnje ovi sistemi traže visok procenat izgrađenosti i veliku gustinu nastanjenosti. Njihova rešenja sa postavljanjem objekata u bloku oivičenom ulicama, ne pružaju veće slobodne ozelenjene površine. Ovaj sistem izgradnje omogućuje koncentraciju gradilišta i ima veliku ekonomsku prednost, ali grupacija objekata postavljenih paralelno stvara jednoličnost.

Analiza stambenog kompleksa

• Analiza i dokumentacija stambenog kompleksa treba da odredi: veličinu, broj stanovnika, namenu površina i odnose.
• Analiza i dokumentacija pri obradi uređajnih gradskih osnova i izradi urbanističkog elaborata moze se posebno sprovesti kod:

- stambene urbane jedinice (stambena zajednica),
- zone stanovanja u celini (gradska aglomeracija, naselje, rejon, grad).

• Stambena zajednica kao urbana jedinica može se sagledati u sledećim površinama:

- bruto urbana jedinica stanovanja,
- neto urbana jedinica stanovanja: dobija se kada se od bruto površine odbiju površine komunikacija gradskog značaja i površine za gradske potrebe,
- stambena teritorija: stambene zgrade sa pripadajućim slobodnim površinama, ekonomska dvorišta, bašte i okućnica, igrališta za decu i dr.,
- komunikacije: gradskog značaja i lokalnog značaja (oko 10% od neto površine),
- prateći i komunalni objekti: škole, obdaništa, jasle, trgovine, usluge, garaže,
- gradske potrebe: površine sačinjavaju kompleksi javnih i društvenih objekata koji opslužuju šire područje, a ne jedinicu stanovanja.



















Urbanistički uslovi

• Predstavljaju vrstu urbanističkog projekta koja se daje investitoru kao uslov za izgradnju. Urbanistički uslovi sadrže sve elemente i ograničenja koji postoje za predmetnu lokaciju a koji su dati u detaljnom, regulacionom ili generalnom planu. U sklopu urbanističkih uslova postoji: situacioni plan lokacije sa ili vez ucrtanog gabarita objekta, regulaciona, građevinska linija, osnovni urbanistički parametri predmetne lokacie – stepen izgrađenosti, koeficijent izgrađenosti, indeks izgrađenosti parcele, spratnost, bruto građevinska površina objekta. Urbanistički uslovi daju potrebne uslove u smislu likovnog identiteta budućeg objekta: kos ili ravan krov, stil gradnje, namena objekta, odnos različitih namena u objektu. Urbanistički uslovi, pored građevinskih elemenata, sadrže i: uslove za projektovanje vodovoda i kanalizacije, uslove za projektovanje elektrosnabdevanja (elektroenergetska saglasnost) , uslove za projektovanje sistema daljinskog grejanja i dr. Urbanistički uslovi sadrže izvod iz katastra podzemnih instalacija, izvod iz saobraćajnog plana i ostele relevantne dokumente neophodne za izradu arhitektonskog projekta.

Uslovljenost u arhitekturi

• Savremeni arhitekt je više nego ikad zavisan od kolektivnog patronata, bilo da je to država, lokalna uprava ili poslovni odbor investitora. On mora da sprovede određene poslovne odluke investitora, prihvatajući pri tom uslove koje mu postavlja jedna takva grupa. Izbor ili odluka o tome da li će jedan arhitektonski objekat biti sagrađen, nadasve je odluka političke prirode, a ne arhitektonske. Takođe, arhitektura u veoma malom stepenu utiče na život stanovnika ili korisnika izgrađenog arhitektonskog objekta. Tako, ne može se reći da je arhitektura ta koja moze da promeni društvo, što predstavlja osnovu danas diskreditovane ideje arhitektonskog determinizma, pre bi se moglo reći da arh. ima mali ali značajan uticaj na stanovnike.

Projektni zadatak

• Osnovni deo projektnog zadatka sadrži program kao izraz prostornog sadržaja objekta. Programom se utvrđuje:

• kategorija objekta,
• struktura i kapacitet,
• funkcionalni zahtevi,
• tehnička i materijalna sredstva i
• svi drugi posebni uslovi kao neophodni element zadatka.

• Kategorizacija arhitektonskog objekta nije neka precizno sistematizovana podela na pojedine grupe i varira u širokom rasponu od stambenih zgrada preko društvenih i drugih objekata javnog karaktera do mnjih ili većih prostornih zahvata urbanizma.
• Kapacitet moze biti višestruko označen, ili kao data površina, ili kroz određeni broj stanova, kreveta, radnih mesta, jedinica prostora, bruto-produkta ili na neki drugi način izražena veličina. Dok struktura određuje prostorni odnos elemenata i princip njihove organizacije, kapacitetom se prejudicira sav kvantum arhitektonskog prostora.
• Posebnim uslovima programa, koji mogu biti i fakultativno dati, obuhvataju se razni aspekti vezani za specifičan karakter, značaj, dispoziciju ili neki drugi vid budućeg objekta. Ovde spadaju svi elementi lokacije, kao deo urbanističkih uslova, prirodni i geografski preduslovi, okvirna finansijska i materijalna sredstva izgradnje, faze realizacije i dr.
• Valja napomenuti da je od posebnog značaja interesa da se arhitekta-projektant neposredno uključi u rad na konstrukciji programa i projektnog zadatka koji iz njega proističe, čime u znatnoj meri olakšava sebi predstojeći napor oko rešavanja svih elemenata, od koncepcije do detaljne razrade.

Projektovanje u arhitekturi

• Projektovanje kao faza u stvaranju prostora predstavlja, između ostalog, utvrživanje sadržine - procesa koji se u njemu odvijaju. Njih izražavamo sklopovima i raščlanjujemo u jedinice i skupove definišući ih njihovim sredstvima.
• Jedan projektovani sklop moguće je mnogostruko analizirati sa različitih stanovišta, kada se utvrđuje priroda njegovog sastava i uzajamnog delovanja, pri čemu vešta ruka analitičara može to pojedinačno razmatranje prikazati odsudnim. Ali to ne zanči da bi u procesu projektovanja samo zbir pojedinačnih posmatranja arhitekture dao rezultate. Pokušaj da mnoge činjenicee iz oblasti projektovanja uvrstimo u sistematske preglede, a da pri tome nisu određeni međusobni odnosi ovih podataka u svim nivoima rešavanja, pokazuje u svakodnevnoj praksi projektovanja očigledne nedostatke. Neuvažavanjem dinamičnosti odnosa u jedinicama i celinama ove sistematizacije veoma brzo zastarevaju, gube svoju aktuelnost.. Netreba shvatiti da je ovo posmatranje usredsređeno samo na horizontalni i vertikalni plan Naprotiv, ono se kao postupak proteže na sve faze pa obuhvata i oblikovne elemente, njihov proporcijski odnos, materijalni sastav, odliku strukture, sklop u njegovom potpunom značenju. Istraživanja u ovom pravcu - u bilo kom momentu - ukazuju na celinu, sklopove i njihovu međusobnu povezanost; jedinačne vrednosti utvrđene analitičkim postupcima definišu se isključivo svojim međusobnim odnosom. Ovde jedinice dobijaju svoje značenje tek u određenim odnosima u sklopu: izabrana jedinica neke namene ne može biti apstraktno definisana. Ona je uvek proizvod tumačenja odnosa te jedinačne namene prema svim višim namenama. Pod višom namenom potrebno je podrazumevati sve one koje definišu prostor u neprekidnom lancu od jedinica ka urbanoj, gradskoj, svetskoj sredini. Takose ove jedinice, obzirom na mesto ili stepen posmatranja (prostor, grad, zemlja, itd.), mogu pojaviti na različitim nivoima.
• Veličina i kvalitet podataka koji definišu proces projektovanja pod određenim uslovima, a u datom osmatranju su ocenjeni kao najviša jedinica, moguće je da na višem nivou, u sledećoj sredini, u drugim međusobnim odnosima ove nove sredine učestvuju kao polazne jedinice njenog obrazovanja.
• Želeći da otkrivanjem ove unutarnje zavisnosti pojedinačnih istina, upravo definisanjem odnosa u sklopu, prikazemo projektantski postupak, prisiljeni smo da se odlučimo za deduktivno-analitičku metodu: prihvatajući da su u svakoj jedinici ili onome što nju definiše vidljiva i zamršena svojstva sklopa. Utvrđujući polazne vrednosti za organizaciju nekog sklopa, kao i pravila kojima se te jadinice uvršćuju u njih, zahteva se prisustvo sveukupnog posmatranja odnosa u pojavama. Arhitekt prati promenljive procese svakodnevnog života u čijem totalitetu nalazi odgovor za potrebu stalnog modelovanja ovih jedinica, kao i njihovog stepenovanja prema uslovima različitih sredina.
• Određujući vrednosti prostora u novoj sredini ispitujemo uslove aktivnosti korisnika u svetu bioloških, socijalnih i tehničkih razmatranja a u odnosu na već postojeću prirodnu, urbanu sredinu. U tom dvojnom sukobu zasniva se kvalitet nove sredine podložne ispitivanju i određivanju hijerarhijskog odnosa među vrednostima. Tako posmatrana svaka arh. organizacija je samo jedan stepen mogućih sredina u neprekinutom lancu od biološke jedinice, preko porodice, grada, zemlje, itd.
• Iz tih razloga projektovanje zahteva ispitivanje ne samo odnosa među različitim stepenima sredine, već i među veličinama koje omogućavaju osnovnu upotrebljivost prostora. Veličine se brojem i kvalitetom potrebnih podataka razlikuju; svaka od njih podrazumeva postojanje sadrzaja nizeg reda - ali ne prosti zbir - kao i uslove za njeno razvijanje u jedinicu višeg reda.
• Prema metodi za koju smo se odlučili - deduktivni-analitičku - odgovor na naše osnovno pitanje izgrađivaće se u razvijanju saznanja, a naš dalji interes biće usmeren ka očiglednom prisustvu arhitekture u našem vidnom polju. Njena celina se uvek javlja prvenstveno kao rešenje odnosa prirodne i nove sredine i međusobnog odnosa korisnika i njenih svojstava.

Kreiranje u arhitektonskom projektovanju

• Arhitektonsko projektovanje kao posebna društvena aktivnost, manifestovana putem konkretnih definicija, tj. arhitektonskih objekata ili urbanističkih kompleksa, specifičan je vid ljudske delatnosti, koji u sebi sadrži kompleksne vrednosti spoznajnog i stvaralačkog čovekovog dometa. A. k. predstavlja u suštini umetnost, znanje i veštinu izgradnje građevina sa svrhom stvaranja unutrašnjih organizovanih prostora, namenjenih najrazličitijim potrebama čOvekovog života i aktivnosti. Osnovni elementi a.k. su prema tome: definisani unutrašnji arhitektonski prostor namenjen nekoj svrsi (stanovanju, radu, kretanju, odmoru, kulturnom zivotu, meditaciji, sahranjivanju i dr.) i arhitektonsko telo, koje svojom konkretnom konstruktivnom komponentom ostvaruje i štiti spomenuti unutrašnji arhitektonski prostor, a svojom kompoziciono-oblikovnom komponentom usklađuje pojedine konstruktivne elemente (volumene, površine, zidove, stubove, otvore i dr.), te ih povezuje u harmoničnu celinu. Arhitektonsko stvaralaštvo, razvijano kroz istoriju u okvirima i pod uslovima formiranja najširih potreba za organizovanim prostorom unutar razvoja društvenog života, definiše prema tome prostor potreban čoveku za manifestaciju najrazličitijih vidova njegove fizičke i psihičke životne aktivnosti. Definicija arhitektonskog organizma (objekta ili urbanog ansambla) mora stoga udovoljavati kvantitativnim zahtevima fizičke kao i kvalitativnim zahtevima psihičke komponente čovekove aktivnosti; to znači, da arhitektonska kreacijia mora u svojoj suštini biti pravilno definisana kako u kvantitativnom tako i u kvalitativnom smislu.
• U kvantitativnom smislu arhitektonsku kreaciju definiše racionalno odmeren i funkcionalno organizovan prostor, logično upotrebljen i formiran materijal, empirijskim ili analitičkim putem određen i dimenzionisan konstruktivni sistem itd. U kvalitativnom smislu svaku arhitektonsku kreaciju definiše sprovedeno harmonično usklađivanje navedenih prostornih i konstruktivnih kvantitativnih elemenata, čime se ostvaruje ona određena vrednost arhitektonskog prostora i korpusa, putem koje arhitektonska kreacija postaje nosilac stvaralačkog odraza idejnog i emotivnog dostignuća društvene zajednice. Putem tako postignute i ostvarene vrednosti, arhitektura se deklariše kao kategorija specifične društvene aktivnosti, koja u sebi sadrži tehničku i umetničku komponentu ljudske delatnosti.
• Celovita arhitektonska kreacija sastoji se iz rešenja dveju osnovnih grupa komponenata, od kojih je jedna tehničke prostorno-komunikativne prirode s konsekvencijom funkcionalne definicije svog prostornog organizma i statički stabilne konstruktivne definicije svog korpusa, a druga je idejne i emotivne prostorno - doživljajne i oblikovno - doživljajne prirode, s konsekvencijom harmonijski sređene definicije svojih prostornih i oblikovnih elemenata.
• Prva komponenta, koja određuje lokaciju i orijentaciju, organizuje i povezuje prostore, definiše kvantitete, materijal, konstrukciju itd., rešava se na temelju analize funkcije objekta i statičke stabilnosti konstrukcije. Ovu analizu sprovodi autor snagom sopstvenih dostignuća na području naučne spoznaje zakonitosti niza društvenih, prirodnih i tehničkih nauka, kao što su nauka o razvoju i organizaciji ljudskog društva, biologija, statistika, nauka o projektovanju, nauka o konstrukcijama, nauka o čvrstoći materijala, statika i mnoge druge.
• Druga komponenta, koja definiše snagu izraza i harmonije, profil ili još više fizionomiju jednog objekta - komponenta, u vrednosti koje odražavaju idejnost i emotivnost, težnje i osećanja jedne određene epohe društvenog razvoja na određenom tlu i unutar određene etničko-političke celine, nastaje kao stvaralački umetnički odraz specifično (umetnički) spoznate objektivne životne stvarnosti, definisan kreatorom na podlozi njegovih ličnih idejnih i emotivnih kvaliteta, a intenziviran dometom njegove stvaralačke snage interpretiranja.
• Osnovno je kod sveukupnog procesa definisanja arhitektonske koncepcije, da se u toku samog stvaralačkog procesa rešavanje ovih spomenutih komponenata mora razvijati i sazrevati sinhrono, te da obe komponente u kvalitetnom ostvarenju moraju delovati jedinstveno kao konačna sinteza, manifestovana konkretnom definicijom arhitektonskog objekta. U suštini su analiza i kreativna definicija na području arhitektonskog stvaralaštva kompleksni procesi, koji se temelje na dostignućima autorove naučne i umetničke spoznaje, a rezultati toga kreativnog procesa rastu do kvaliteta na bazi stvaralačke snage autorovog talenta.

Elementi arhitektonskog projektovanja

• Predstavlja skup različitih operacija sa ciljem postaizanja određenog arhitektonskog rešenja jednog arhitektonskohg objekta.
• Arhitektonsko projektovanje se bavi problemom organizacije prostora i definisanjem svih elemenata njegovog oblikovanja i konstitucije. Tokom projektovanja izgrađuje se vizija određene prostorne predstave objekta arhitekture. Projektom se rešavaju svi integralni faktori budućeg dela, a na bazi utvrđenog programa izgradnje.
• Projekat je samo jedna od faza u procesu nastajanja arhitektonskog dela od iskazane želje do realizacije, ali verovatno najznačajnija i odlučujuća, jer se njime ne samo predodređuje koncepcija, već se utvrđuju i svi elementi za neposrednu realizaciju. Projekat je pretprojekcija dela, slika njegove objektivne egzistencije, sredstvo za materijalizaciju ideje. Projektovanje je permanentno odmeravanje uticajnih faktora i usklađivanje protivurečnosti komponenata u integralno shvaćenu prostornu celinu. To je sasvim konkretno uobličavanje elemenata kompozicije, merno i funkcionalno usaglašvanje prostora, tehničko i praktično istraživanje sredstava i metoda za realizaciju dela.
• To je pomalo čudna i prividno neuhvatljiva igra, kombinatorika stvarnog i imaginarnog, potencijalnog i mogućeg, funkcije i strukture, sadržaja i likovnog izraza, dela i celine, materije i duha... To je često mukotrpna borba duha i mašte sa činjenicama stvarnosti i okovima koji je čine neizbežnom. To je večito traženje i istraživanje u beskrajnom bogatstvu varijanti koje nam prostor nudi na svim putevima i stranputicama bitnog i efemernog.
• Henry Focillon, tako kaže: “Neimar ne obavija prazan prostor, već izvesno prebivalište oblika, obrađujući prostor, on ga modeluje i spolja i znutra, kao neki vajar. On je tehničar prilikom izrade plana, konstruktor u kombinovanju građevinskih elemenata, slikar u rasporedu efekata, vajar u tretmanu masa...” Prema Wilhelmu Woringeru “svaki umetnički fenomen ostaje nam tako dugo prikriven, dok ne shvatimo potrebu i zakonitost njegovog oblikovanja. Nasuprot, August Tirsch, pretpostavlja zakonitost svakom kreativnom činu, tražeći njegov uopšteni smisao: “U arhitekturi ima zakona čije postojanje obezbeđuje lepotu građevine, a kad se oni zanemare, to samo šteti njenoj lepoti. Ove zakone pronaći i formulisati, to je zadatak kojeg nauka ne može da se odrekne...Mi dakle tražimo neki zakon koji bi odgovarao mnogostrukosti oblika i koji bi se potvrdio u najrazličitijim uslovima.”
• Čovek organizuje arhitektonski prostor i modeluje ga u vrednosi koje bi najbolje odgovarale svojoj svrsi i bile prostorni ekvivalent projektnog programa. “Čovek definiše prostor”, kaže August Schmarzow, “da se ogradi od prirode”. Danas ovako definisana svrha arhitekture predstavlja vrlo ograničen i neadekvatan obim njenih stvarnih ambicija i preokupacija.
• Projekt je samo grafička predstava jednog objekta i on time sam po sebi ne može biti arhitektura. Jedino materijalizovana idejna predstava može biti reprezent arhitekture, kao relizovanog prostornog dela. Međutim, projekt predstavlja sublimiranu idejnu pretpostavku arhitektonskog dela i ima svoju kvalitativnu, konceptualnu i kompozicionu vrednost.

• Arhitektonsko projektovanje sadrži sledeće faze i operacije:

• analizu lokacije;
• ispitivanja jedog terena ili lokacije budućeg objekta,
• izradu projektnog programa;
• izradu projektnog zadatka;
• evaluaciju projektnog programa i zadatka;
• izradu idejnog rešenja ili idejne skice;
• izradu idejnog projekta;
• izradu glavnog arhitektonskog projekta;
• izradu izvođačkog ili detaljnog projekta ili plana (palirski plan);
• izradu detalja i radioničkih crteža;
• izradu detalja “na licu mesta”;
• izradu izmena i dopuna izvođačkog projekta.

Ekonomija prostora

• Proučava ekonomske aspekte i karakteristike prostora uopšte ili pojedinačnog arh. ili urban. prostora. U arh. smislu, e.p. se sadrži u ekonomičnosti arhitektonskog plana, koja je ostvarena putem ekonomične upotrebe konstrukcije i konstruktivnog sistema, građevinskog materijala, ekonomične organizacije prostora (funkcionalan položaj prostorija, komunikacija) ekonimičnost u upotrebi arh. objekta (održavanje, grejanje, izolacija) i dr. U urban. smislu, e.p. se posmatra sa aspekta kompozicije, tipa izgradnje, saobraćajne strukture i komunikacija i dr.

Stan kao prostor

• Stan kao prostor, nastao u izboru neke od arhitektonskih shema stanovanja, ima svoje granice; njegove su mogućnosti određene uslovime sistema u celini, ovde se ne misli samo na konstruktivni sistem, već na sve odlike službi koje učestvuju u izboru sudbine stana i stanovanja. Ako se on u urbanom planu zasniva kao slika viđenog modela, čak nekada i fizički tako uobličen, onda je to nastojanje sistema u celini, shodno svojoj prirodi postojanja, svojoj ograničenosti da svi delujući elementi i odnosi među njima budu određeni, završeni. O je tako, do sada, kao konstrukcija u prvom redu, bio izrazito nerazvojnog tipa, dakle, potpuno određen kao finansijski zahvat, kao ekonomski potencijal, kao društveni, politički i kulturni doprinos, pa bi onda bilo neopravdano očekivati izmene u ponašanju u oblastima tehnike i tehnologije, gde se sada očekuje ispoljavanje njegove individualne svojstvenosti. Celina delovanja zahteva isti postupak i pri obrazovanju njegovog tehničkog okvira, te je želja izražena za njegovom prilagodljivošću pre kritika celog sistema stanovanja, izraz nezadovoljstva stambenim objektima.
• Modelovane sheme stana nastajale su u dvostrukom uticaju internacionalnog iskustva i mogućnosti konstruktivnih sistema, gde se sklopovi pojavljuju kao sklopovi - sistemi, tj. oni su svojim elementima i njihovim odnosima upotpunosti određeni, čime su i kompozicije prostora svedene na manji broj mogućih slučajeva. Ograničenost sistema pružila je lažno zadovoljstvo da se detaljnim modelovanjem stana od strane projektanta/konstruktora uobličavaju i novi vidovi života.
• Da bi se postigla željena prilagodljivost problem se postavlja u nešto širem obimu nego što je to samo stan - porodična jedinica; to bi obuhvatilo niz drugih i urbanih jedinica iz dela kolektivne sfere naselja, što u celini čini stanovanje. Pri tome se misli na sve ono, često bez razloga nazivano “produženo stanovanje” ili “proširena porodica” i slično, dakle, sve ono što čini mesnu zajednicu, nesto gde se korisnici “sporazumevaju kako će zadovoljiti neke svoje zajedničke potrebe”. Oni, kao stambena i urbana jedinica i sklop, ne mogu biti strogo programski i fizički određeni, pa je njihova prilagodljivost/promenljivost deo promenljivosti koja se dešava u samim jedinicama. Možemo zaključiti da je i ovde interesantan delatni pluralizam površine čiji se oblik može modelovati prema nastalim i izmenjenim potrebama, iz čega sledi da je veoma osetljivo ove veličine priređivati prema jasno ocrtanim i ograničenim modelima.

Stan kao roba

• Stan je proizvod ljudskog rada i ima robni karakter kada ispunjava sve uslove robnog opredeljivanja proizvoda:

• Predmetnost - korisnost, jer njegova materijalna sadržina obezbeđuje upotrebu i zadovoljenje ljudskih potreba.
• Društvena korisnost, jer je njegova upotrebna vrednost namenjena potrošaču, društvu.
• Tržišnost, jer se do njega dolazi preko tržišta.
• Masovnost, jer je njegova masovna proizvodnja pretpostavka ostvarenja njegove društvene koristi i tržišnosti.
• Vrednost, jer je proizvod ljudskog rada, koji je jedini stvaralac vrednosti.

• U uprošćenoj interpretaciji, negativno definisanje stana kao robe moglo bi ovako da se objasni: stan nije roba kada se zida kuća za sebe, kada se tržište ne javi kao posrednik u zadovoljenju čovekove potrebe, kada se prirodno sklonište koristi kao “krov nad glavom”, kad kmet gradi kuću za feudalca.
• Zbog ovakvog tretmana stana - proizvodnja stanova ima u savremenim oblicima organizacije društva - robni karakter. Robnu proizvodnju uopšte uzev, karakterišu: proizvodnja za tržište, specifičnost ekonomskih zakona koji regulišu robnu proizvoednju i zakon vrednosti kao osnovni zakon robne proizvodnje.
• Veličina i struktura robne vrednosti bitno opredeljuje njen cenovni oblik. Zbog toga će cena stana, odnosno stanovanja biti određena veličinom robne vrednosti a njihova namenska struktura strukturom vrednosti robe.

Idejno rešenje objekata

• Sa predlogom materijalizacije objekata u skladu sa očekivanjima ili sadašnjom ponudom gotovih stanova, ali prevashodno prema kupovnim mogućnostima kupaca, odnosno očekivanoj i/ili utvrđenoj (ustanovljenoj) prodajnoj ceni.

• Neophodni sastavni deo idejnog rešenja je analiza troškova građenja proisteklih iz predložene materijalizacije objekata.

• Takođe, sastavni deo je biznis plan sa svim troškovima izgradnje objekata.

Idejni projekat

• je poslednja faza u razvoju nekretnine, ostale faze (glavni, izvođački i projekat izvedenog objekta) pripale bi fazi realizacije i bile bi u ponudi inženjeringa koji bi vodio izgradnju i prodaju objekata.

• U idejnom projektu, kao fazi u kojoj se prepliću nadležnosti tima za razvoj nekretnine i inženjeringa koji bi vodio izgradnju objekata treba povući jasnu granicu nadležnosti, kako ne bi došlo do međusobnog sporenja za nešto što je urađeno ili nije urađeno ili produženja rokova.

Arhitektonska analiza

• Arhitektonska analiza u svom uvodnom delu istražuje i utvrđuje rasporede među jedinicama koje obrazuju organizacije - prostor. Ona sistematizuje sredinu i ne bavi se ispitivanjem pojava, otkriva međusobnu zavisnost u jedinicama imajući uvek u vidu totalitet pojave.
• U konkretnom slučaju pojava se samo prema totalitetu i međusobnom odnosu jedinica utvrđuje pa je potrebno objasniti samo taj raspored, a ne pojavu kao zaseban i svojstven fenomen prostorne organizacije. Time se mnoštvo mogućih rasporeda u organizaciji prostora sistematiše u jedinice i skupove određenih svojstava a koji u tim rasporedima, u međusobnim akcijama omogućavaju pojavu novih struktura. U ovom pravcu učinjeni su pokušaji da se organizacije objasne kao mogući pojavni nivoi stvarnosti. Tako je Doxiadis predlozio tzv. ekističke jedinice: čovek, soba boravište, boravišna grupa, malo susedstvo, susedstvo, mali grad, grad, itd., dok Norberg Shulz daje tabelu nivoa prostora i to: predmeti, jedinice, kuća, grad, pejsaž i geografija.
• Ovakav način klasifikovanja nivoa je moguć kao jedan od brojnih sistema, ali sadrži u sebi uvek opasnost da se moguće pojave struktura ne poklapaju sa predviđenim klasifikacijama. Vreme i faktori sredine u širem smislu ne moraju biti izraženi, obuhvaćeni, predloženim klasifikacijama. Iz tih razloga korisnije se može pokazati definisanje izgradnje sredine - životne sredine - pokušajem utvrđivanja metoda “da se uoči koje su značajne osobine koje se ne mogu osporiti u okviru jedne porodice”.
• Tako je međusobna akcija korisnika - upotrebnog predmeta - događaja i kretanja, osnovnih učesnika u svakoj prostornoj organizaciji a uz već navedene uticaje (uticaj prirodne, urbane - životne sredine, nacionalnih normi za higijenu) su osnova za razvijanje pojavnih vrednosti prostora tj. jedinica, skupova i sklopova.

Standardi u arhitekturi

• Standardizacija u arhitekturi je naziv za postupak uvođenja, primene i kontrole opšte uspostavljenih normi, karakteristika, kvantitativnih i kvalitativnih vrednosti koje određuju nivo dozvoljene upotrebne granice u sledećim oblastima arhitekture. Prema Walteru Gropiusu “standard znači najviši stepen civilizacije, traženje najboljega, izdvajanje bitnoga i nadličnoga iz ličnog i slučajnog”.

• U arhitekturi postoje sledeći standardi:

• standardi površina i organizacije korisnog prostora,
• dimenzioni standardi arh. objekata,
• standardi kvaliteta arh. materijala,
• standardi vezani za nosivost i upotrebi različitih konstrukcije arh. objekata,
• standardi zaštite arh. objekta od: toplote, hladnoće, zvuka, vlage, kapilarne vlage, kiše, snega, vetra,
• zemljotresni standardi,
• urbanistički standardi,
• ekološki standardi,
• standardi za snabdevanje arh. objekta: vodom, električnom energijom,
• standardi za zagrevanja arh. objekta,
• standardi vezani za evakuaciju smeća,
• standardi vezani za vertikalne komunikacije u arh. objektu: stepeništa, liftove,
• standardi vezani za posebne korisnike: decu, stare, bolesne i dr.

3.0. Učesnici u projektu


3.1. Investitor

• Investitor pribavlja (finansira) lokaciju, osmišljava model razvoja nekretnine i primenjuje osmišljeni model razvoja na predmetnu nekretninu.

Poslovni sistem i investitor

• Tržišna privreda je prostor u kome rade poslovni sistemi, na svom putu do:

• zadovoljnog kupca (investitora, naručioca) proizvoda i usluga (proizvoda projekta) kao najvažnijeg razloga postojanja poslovnog sistema i
• održanja i rasta potencijala poslovnog sistema stvaranjem dodatne vrednosti ostvarenog proizvoda projekata,

• tokom delatnosti, učesnici u poslovnom sistemu susreću razne neizvesnosti, a naročito u tranzicionim ekonomijama kakva je i naša ekonomija.

• Ovde navodimo deo značajnih izazova na koje poslovni sistemi moraju da budu spremni i koje moraju da uvažavaju pri donošenju odluka i planova u pogledu izbora delatnosti i strukturisanja potencijala poslovnog sistema:

- globalizacija: vizije, misije, politike, strategije, direktive, uputstva;
- IT/IS
- Internet,
- Intranet,
- virtualne organizacije
- orijentacija na kupca: merenje zadovoljstva kupaca,
- brzina: usmeravanje na ciljeve – MBO (Management by objective), brzina odlučivanja na najnižim nivoima (empowerment, lean organization),
- izvrsnost: modeli poslovne izvrsnosti, TQM (Total Quality Management),
- upravljanje ključnim, upravnim i podržavajućim procesima, BSC (Balanced Scorecard), ...
- troškovna realizacija: smanjivanje troškova, nadzor nad troškovima procesa i aktivnosti (Activity Based Costing),
- kompletna rešenja: inovacije,
- razmena znanja,
- održivi razvoj.

• U navedenim uslovima svakako je važno, osim kupaca projektnog proizvoda i ulagača u potencijale poslovnog sistema koje ostvaruje projekt, izraziti i zadovoljiti interese i drugih zainteresovanih strana u okruženju u kojem deluje poslovni sistem – okruženju predizeća:
• društvo, dobavljači, kupci, vlasnik, uprava, zaposleni …, uvek uvažavajući načela održivog razvoja.
• Vrhovna uprava poslovnog sistema strukturiše (distribuira) ulagački kapital u potencijale poslovnog sistema, s ciljem njegovog održanja i povećanja kroz delatnosti poslovnog sistema, obnavljajući potencijal sistema kroz učestvovanje u troškovima proizvoda projekta.
• Uspeh uprave zavisi isključivo od kvaliteta obavljanja ovog zadatka.
• Uspješno sprovođenje zadatka uprave je moguće u kontrolisanom poslovnom okružju.
• Kontrolirano poslovno okruženje osigurava se kroz uspostavljanje lanca zavisnosti misije-vizije-strategije i merljivih ciljeva.
• Uopšteno, interesi svih učesnika iskazuju se kroz misiju preduzeća, bilo ono toga svesno ili ne, i bilo da je misija napisana ili nije.
• Misija je «razlog postojanja».
• Za građevinsko preduzeće može izgledati kao:
• «Biti uspešan u pružanju usluga u okviru građevinskih projekata, pouzdan partner kupcima i dobavljačima, te stabilan partner zajednici, pridržavajući se načela održivog razvoja.»
• Misiju možemo ostvariti ako su ulagači i menadžment u stanju da zamisle «buduće željeno stanje» - viziju –

• stanje poslovnog sistema, koje se želi postići u definisanom budućem razdoblju ispunjavanjem misije –
• stanje potencijala u realnom okružju. Za građevinsko

• Za građevinsko preduzeće vizija može biti:

• Ostvariti kvalitetne i pouzdane građevinske projekte
• Trajno poboljšavati proizvodnju i unapređivati proizvodne procese uz održiv razvoj
• Ostvariti (željeno) stanje potencijala (bilansa) u planskom razdoblju .. . Ostvariti dobit iz poslovanja
• Osigurati zadovoljstvo kupaca i drugih učesnika posla.
• Unapređivati osjećaj pripadnosti i timski rad.

• Ulagači i menadžment koji su u stalnoj trci za dobijanjem novih ugovora i nikad nemaju spremne kupce proizvoda i usluga, (korisnike usluga i investitore u okruženju) koji
• «nestrpljivo čekaju» da potencijali izvođača budu uvećani («oplođeni») u njihovim projektima,
• Izloženi su, u svojim nastojanjima, izuzetno velikim rizicima u poduhvatima (projektima).
• Uvažavajući interese svih učesnika u poslu (nosilaca poslovnih uloga), kao i misiju i viziju poslovnog sistema, za poslovni uspeh neophodno je odrediti «strateške pravce delovanja» - strategiju, koja će omogućiti iskazane ambicije rasta potencijala poslovnog sistema izvođača, kroz ostvarivanje projekata kupaca, kako bi tržište (kupci) prepoznali i uvažili poslovni sistem kao kompetentnoga i konkurentnog partnera i realizatora projekata naručilaca.

Strateško planiranje

• Strateško planiranje je proces kojim vodeći članovi jedne organizacije predviđaju njenu budućnost i razvijaju neophodne postupke i operacije za dostizanje te budućnosti.
• Strategija se ostvaruje kroz konkretne procese preduzeća koji nastaju kao rezultat:
• Analiza potencijala i poslovanja poslovnog sistema,
• organizacije funkcija poslovnog sistema s obzirom na potencijale sistema i signale iz okruženja, tokova procesa i
• aktivnosti unutar funkcija preduzeća (podrazumevajući ovde i potencijalne projektne procese i funkcije.

• Planirani procesi i aktivnosti izvorne-osnovne organizacije rezultat su strateškog planiranja za plansko razdoblje.

• Strateško planiranje označavaju:

- radikalno razmišljanje i predviđanje o budućnosti,
- postavljanje u središte rezultata koje organizacija želi postići (uravnotežen bilans uspeha),
- fokusiranje na optimizaciji rezultata poslovanja i kvalitetu procesa u organizaciji, kao ključnih za isporučivanje kvalitetnih proizvoda i usluga,

- usmerenost kulturi organizacije prilagodljive promjenama.

• Ključna pitanja na koje strategija daje odgovore:
• Kako će potencijali poslovnog sistema izgledati u razdoblju planiranja?
• Kako ostvariti dividendu?
• Kako postići dobit?
• Kako ćemo racionalno rasporediti novac i troškove?
• Kako ćemo održavati našu sposobnost za trajnim poboljšavanjem?
• Koje procese moramo unaprediti da bismo zadovoljili zainteresovane strane?

Primer strategije za građevinsko preduzeće

• Osiguranje tržišta za godišnju proizvodnju iz osnovne delatnosti od ……… EUR,
• Planirano stanje potencijala poslovnog sistema ...,
• Ostvarenje dobiti pre oporezivanja na nivou % od ostvarivanja,
• Uvođenje novog proizvoda i usluge za kupce …,
• Trajno poboljšavati proizvode i procese u cilju povećanja iskoristivosti proizvodnih kapaciteta, smanjenja troškova i povećanja produktivnosti,
• Poboljšanje sistema kvaliteta, zaštite čovekove sredine i okoline, sigirnosti na radu i zaštiti zdravlja radnika,
• Održavati partnerski odnos s kupcima i dobavljačima,
• Poštovati načelo održivog razvoja u svim poslovno proizvodnim procesima.

U skladu sa strategijom (pravcima delovanja) poslovni sistem donosi merljive poslovne ciljeve, kao:

• Povećati kapital emisijom deonica za ... ,
• Osiguranje tržišta za godišnju proizvodnju iz osnovne delatnosti od ……… EUR,
• Ostvarenje dobiti pre oporezivanja na nivou % od ostvarivanja,
• Uvođenje, na primer, panelnih zidova u proizvodnju kao novog proizvoda na tržište u sledećoj godini,
• Uvođenje ankerovanja tipa VT kao novog proizvoda na tržištu u sledeće 2 godine,
• Planirane rokove isporuka (projektovanja i izvođenja) ispunjavati do 95%,
• Proizvodne kapacitete iskoristiti 90% (rentabilnost),
• Smanjiti troškove nekvaliteta ispod 2% ,
• Održati produktivnost do iznad 95%,
• Osigurati „just in time“ isporuke bez stvaranja zaliha,
• Nadzirati troškove nekvaliteta,
• S komunalnim preduzećima postići sporazume o odvozu proizvodnog otpada i njegovom deponovanju ili skladištenju - zbrinjavanju.

Merenje uspeha ili neuspeha – Balanced Scorecard

• Sledeća faza u stvaranju logičke veze između misije preduzeća i ostvarenja merljivih ciljeva je merenje uspeha ili neuspeha, odnosno
• provera uzročno posledične veze misija-mjerljivi ciljevi, na kojoj se bazira strategija,
• provera sposobnosti kompanije (stanja potencijala kompanije) da dostigne planirano,
• koncentrisanje energije uprave na stvarno definisane probleme.
• Meriti se može samo u sistemima gde se kontrolišu procesi.
• Strateško upravljanje, kroz izloženi redosled počev od misije do merljivih ciljeva, u kojem se oni mogu iskazati skupom ciljeva i parametara (performansi) bitnih za uspeh poslovanja, nazivamo Balanced Scorecard – uravnotežena karta postignuća.
• Kontrolisanje svakoga postavljenog cilja kao rezultata strategije preduzeća moguće je kroz definisanje ključnih parametara (performansi, obeležja) procesa za ostvarenje tog cilja.
• Balanced Scorecard (BSC) je koncept, kojeg su predstavili Kaplan i Norton 1992. godine u Harvard Business Review, sa idejom da BSC bude model za ocenu uspešnosti menadžmenta. U početku kao sredstvo izveštavanja, to je bio strukturni način povezivanja raznih pokazatelja korišćenih u prikazivanju rezultata poslovanja.
• BSC je i tada uključivao kritične vidove poslovanja, te je takođe zamenio neke tradicionalne finansijske mere sa delom nefinansijskih (neopipljivih) elemenata.
• BSC je instrument, odnosno metodologija za transformisanje strateških ciljeva organizacije u pokazatelje performansi poslovnih procesa.
• BSC je ujedno i strukturisani pristup za korišćenje informacija vezanih za merenje performansi;
• značajno olakšava postavljanje ciljeva;
• pomaže u raspoređivanju resursa;
• osigurava menadžerima održavanje ili promenu strategije ostvarenja postavljenih ciljeva;
• omogućava izveštavanje o napredovanju ostvarenja istih.

• Najčešće se BSC izražava kroz zajedničke ciljeve-performance procesa, formulisanih unutar 6 perspektiva:

• Finansije -
• meri krajnji rezultat poslovanja koji se na kraju preliva deoničarima (ulagačima) i drugim učesnicima (stanje potencijala poslovnog sistema),

• Kupci –
• praćenje poslovanja očima kupaca i tržišta kako bi se zadržao fokus na potrebama kupaca i njihovom zadovoljstvu, kao uslovima za ostanak i zavladavanje tržištem.

• Unutrašnja realizacija –
• fokus je na organizovanju i praćenju ključnih internih procesa poslovanja; poboljšanje tih procesa jedan je od glavnih pokazatelja budućeg financijskog rezultata,

• Inovacije –
• kvalitet zaposlenih i učesnika u projektima očituje se u ovoj perspektivi,

• Zaposleni –
• odgovarajuće investiranje u ovo područje temelj je opstanka i dugoročnog
• razvoja,

• Uprava –
• Poslovodstvo mora biti u mogućnosti da sagleda svoje poslovne procese, da ih prepozna, definišei i njima upravlja kroz merljive performanse procesa.
• Unutar navedenih perspektiva bitno je odrediti parametre koji se mere i njihove karakteristične vrednosti (performanse), njihove nivoe merenja, periodičnost merenja i jedinice merenja.
• Pri ovom se ne ulazi u metode analiziranja i modelovanja poslovanja, već se samo postavljaju okvirne početne tačke i potrebne performanse za merenja.

Investitor i rizik

• U uslovima globalizacije i sve jače konkurencije na tržištu, optimizacija troškova projekta postaje uslov dobijanja ugovora, odnosno, opstanka, razvoja i rasta poslovnih sistema koja ih ostvaruju.
• Građevinski projekti, kao proizvodi rada poslovnih sistema kao investitora, ostvaruju se kroz poslovne i projektne procese.
• Za trajan nadzor nad svim procesima, kao uslov uspešnog ostvarenja projekta, očekivanja učesnika u ostvarenju građevinskih projekata se iskazuju merljivim ciljevima - Balenced Scorecard za procese izvorne organizacije i kartom uspeha projekta - postignuća projekta – merljivi ciljevi projekta -Project Scorecard za projektne procese.
• Posmatrajući poslovne procese izvorne organizacije i karakteristike projektnog proizvoda u toku ostvarivanja projekta, kao i potrebu za proračunom svih troškova poslovanja i projekata u svim fazama i za sve učesnike, postupak građevinske kalkulacije i kalkulacije projekta na polju nekretnina mora omogućiti izradu: ponudbene, ugovorne, izvođačke i naknadne kalkulacije.
• Kontrolisano poslovno okruženje omogućuje uspešno sprovođenje poslovnih zadataka uprave preduzeća investitora kroz uspostavljanje lanca zavisnosti misije-vizije-strategije i merljivih ciljeva poslovnog sistema.
• Uspostavljanje ovog lanca zavisnosti ostvaruje se kroz konkretne procese poslovnog sistema, koji nastaju kao rezultat:

• analiza potencijala i poslovanja poslovnog sistema,
• organizacije funkcija poslovnog sistema obzirom na potencijale poslovnog sistema i
• signale iz okruženja,
• tokova procesa i
• aktivnosti unutar funkcija poslovnog sistema,

• uzimajući u obzir potencijalne (očekivane) projekte (projektne procese i funkcije).
• Projektni proizvodi se ostvaruju kroz projektne procese pripadajućih funkcija osnovne i projektne organizacije,za čije kreiranje se koriste metode za upravljanje projektima: PRINCE2 , PMI, ISO 1006, IPMA.
• Analizom potreba proizvoda projekta i metodama za upravljanje projektom realizuju se projektni procesi.
• Za kvalitetna ostvarenja poslovanja i projekata, investitori i uprave osnovnih i projektnih organizacija moraju sa dovoljno sigurnosti da predviđaju ostvarivanje ciljeva poslovanja (potencijale poslovnog sistema) i projekata u životnom periodu projekta (resurse),
• Kao i da osiguraju stalan nadzor nad svim procesima.
• Stalan nadzor nad procesima podrazumeva dekompoziciju i komponovanje poslovnih i projektnih procesa do nivoa prepoznavanja merljivih performansi procesa.
• Procesi u izvornoj organizaciji proizvode aktivnosti koje obavljaju funkcijske jedinice osnovne organizacije, pri čemu su pojedine funkcionalne celine i njihovi delovi, u jednoj fazi dobavljači za neku aktivnost, a kupci za neku drugu aktivnost istog procesa.
• Osnovni projektni procesi pri ostvarivanju građevinskih projekata se formiraju prema zahtievima proizvoda projekta,
• Osnovu predstavljaju aktivnosti kvalifikovanih funkcija osnovnih i projektnih organizacija, neophodnih za ostvarivanje zahtevanih karakteristika proizvoda projekta.
• Konačnu cenu projekta čine troškovi projektnih procesa (upravljačkih i procesa u vezi proizvoda projekta) i
• Pripadajući deo troškova procesa osnovne organizacije (upravljačkih i procesa u vezi proizvoda poslovanja osnovne organizacije) sa uračunatim rizikom (poslovanja i projekata) i planiranom dobiti (ukupnog poslovanja i u projektu).
• U nastojanjima da se izradi što prihvatljivija ponuda – na pragu rentabilnosti- vršimo analizu pripadajućih poslovnih i projektnih procesa, na osnovu koje dobijamo minimalne komponente cene projekta u građevinskoj kalkulaciji.
• Dinamizam elemenata procesa (rizični događaji), koji utiču na cenu, izmenit će, kroz ostvarenje projekta, pretpostavljene minimalne vrednosti komponenti cene projekta. Upravljanje rizikom u poslovanju i projektima znači kvalifikovanje i kvantifikovanje uticaja pojedinih rizičnih događaja – izvora rizika na promenu vrednosti komponenti cene projekta i odvija se u fazama:

• identifikovanje rizika,
• procenjivanje rizika,
• razvoj reagovanja na rizik i
• kontrola rizika.

• Za matematički model procene rizika koristi se simulacija Monte Carlo.
• Izradjene analize po osnovu ovakve simulacije daju osnove za definisanje procesa i struktura organizacija za ostvarenje projekata i nadzor nad njima, kao početne parametre za informacijske sisteme poslovanja i projekta.
• Dalja istraživanja bi vodila ka razvoju modela za identifikacije rizika (istovremeno određivanje veza uzrok – posledica),
• procenjivanje rizika (rasponi uticaja i podela verovatnoće uticaja pojedinog izvora rizika na pojedini deo cene projekta unutar raspona),
• uspostavljanje matematičkog aparata za procenu rizika u građevinskoj kalkulaciji, kao
• reagovanja na rizik u procesima osnovne i projektne organizacije.

Elementi uspeha projekta na razvoju nekretnina

• Zahtevi poslovnog sistema preduzeća su merljivi ciljevi poslovanja, kao rezultat transformiranja misije, vizije, strategije preduzeća u merljive ciljeve – pokazatelje performansi poslovnih procesa.
• Merljivi ciljevi poslovnog sistema su početne tačke informacionog sistema preduzeća
• Uspeh projekta (zadovoljstvo naručioca posla postignutim rezultatima i karakteristikama proizvoda projekta) može se prikazivati merljivim ciljevima projekta – pokazateljima performansi projektnih procesa, kao rezultata transformisanja zahtevanih karakteristika proizvoda projekta u merljive ciljeve.
• Merljivi ciljevi projekta su početne tačke informacionog sistema projekta.
• Analiziramo modele stvarnih sistema preduzeća i sistema građevinskih projekata, koji se sastoje od:

• modela podataka,
• modela procesa i
• modela resursa

• kao slike stvarnih sistema unutar preduzeća koje se bavi građevinskom delatnošću i građevinskih projekata kao proizvoda projekta, s fokusiranjem na:

- u poslovnim procesima izvorne organizacije na “politiku cena” i “određivanje cena” ,
- u procesima projekta fazu pripreme ponude - građevinsku kalkulaciju u toku realizacije projekta,
- definisanje projekta (“ponudjačka i ugovorna kalkulacija”) i
- realizaciju projekta (“izvođačka i naknadna kalkulacija”)

Prihvaćajući kriterijume:

• Balance Scorecard (uravnotežena karta postignuća poslovanja) kao metodologiju transformisanja strateških ciljeva u pokazatelje performansi poslovnih procesa preduzeća, a i kao

• sistem merenja koji usklađuje sliku poslovanja poslovnog sistema (kompanije, preduzeća) putem finansijskih i nefinansijskih vrednosti, zasnovan na:

- merljivim strateškim ciljevima poslovanja (sadržanim u zahtevima poslovnog informacionog sistema preduzeća, kao modela fizičkog sistema),
- zahtevima upravljanja u poslovnim sistemima kroz planiranje, organizovanje,

• kadrovsko popunjavanje, vođenje, kontrolisanje, i

• Project Scorecard (uravnotežena karta uspeha projekta) kao metodologiju transformisanja ciljeva projekta u pokazatelje performansi procesa projekta, a i kao
• sistem merenja koji usklađuje sliku uspešnosti projekta putem finansijskih i nefinansijskih vrednosti, zasnovan na:

- zahtevima karakteristika proizvoda projekta,
- zahtevima upravljanja projektom,
- zahtevima kvaliteta u upravljanju projektima i
- zahtjevima ekonomike upravljanja kvalitetom projekta,

• biće izradjen predlog analize troškova građevinske kalkulacije za „postizanje ostvarivanja odabranih ciljeva“ predmetnih procesa.
• Građevinska kalkulacija mora odgovoriti ili dati dovoljno dobre pretpostavke o strukturi poslovanja poslovnog sistema i projektoj strukturi, da bi, već u fazi njene izrade, bilo moguće poslovne procese i projektne procese raščlaniti u skladu sa prethodno iznesenim zahtevima.
• Samo merenje, na kraju, znači samo «prebrojavanje mrtvih», ako se ne odrede dozvoljena odstupanja.
• Stalan nadzor nad procesima omogućava stalno poboljšanje kvaliteta ostvarivanja i uspeha misije i projekata.
• Odobrenja o odstupanjima, gornje i donje granice performansi, su važni elementi za ocene rezultata merenja u procesima poslovanja i projektnim procesima.

• Jedna od poznatijih metodologija koja se koristi za nadzor nad procesima je Six Sigma metodologija (Motorola), a znači za sve procese određivanje
• gornje i donje granice performansi (kroz +-3 standardne devijacije od srednjih vrednosti performansi procesa).

Gradjevinski projekat u modelu razvoja nekretnina

• Građevinski projekti koje ostvaruju građevinske kompanije za naručioce i investitore imaju sve karakteristike drugih industrijskih roba i usluga (vrsta, veličina, cena, kvalitet…), s tim da je mehanizam izrade i predaje unikatnog projektnog (a ne masovnog) proizvoda kupcu znatno složeniji.
• Glavni učesnici, ne pretpostavljajući zavisnost strukture organizacije za realizaciju od vrste projekta, su uvek:

- s jedne strane investitor i naručilac projekta (s neophodnim konsultantima i saradnicima, računajući i korisnike…) kao kupac, primalac usluga,
- s druge strane poslovni sistem, građevinska kompanija (s neophodnom funkcijskom i projektnom strukturom…) kao davalac usluga i
- s treće strane spoljašnje i unutrašnje kontrolne organizacije (uprava, nadzor investitora, kontrola uskladjenosti…).

• izvođenja građevinskih projekata odvija se u svim fazama toka realizacije projekta sve do predaje proizvoda naručiocu i održavanja u zajamčenom roku.
• U toku svih faza realizacije građevinskog projekta (koncipiranje, definisanje, izvođenje, korišćenje) potrebno je osigurati trajan nadzor nad svim procesima potrebnim za ostvarivanje takvog poduhvata (građevinski projekt).
• Ovaj cilj jednako važi i za poslovne procese organizacije koja je je preduzela projekt - izvođač (izvorna organizacija, vlasnik projekta, poslovni sistem, preduzeće, kompanija) i za procese projektne organizacije, kojoj se dodeljuje projekt na neposredno ostvarivanje.

Ulagači - vlasnici kapitala

• Osnivaju građevinske poslovne sisteme ulažući kapital (u svim oblicima) u stvaranje potencijala poslovnih sistema za davanje usluga realizacije građevinskih projekata s ciljem uvećanja kapitala i potencijala poslovnog sistema, koje nastaje u procesu stvaranja nove upotrebne (tržišne) vrednosti, iskazane u obliku

• dividende,
• dobiti ili
• kapitalne dobiti.

· Ulagači i uprave društava i projekta moraju s dovoljno sigurnosti da predviđaju stanja ostvarenja ciljeva poslovanja (potencijale poslovanja kompanije) i projekata (resurse) u toku postupka realizacije projekta.
· Ciljevi izvorne-osnovne organizacije ostvaruju se kroz procese funkcija poslovnog sistema.
· Ciljevi projekta se ostvaruju kroz procese projektne organizacije.
· Tu se podrazumevaju i procesi u vezi proizvoda projekta i poslovnog sistema i procesi upravljanja projekta i poslovnog sistema.
· Procesi su izgrađeni od svrsishodno poredjanih aktivnosti.
· Aktivnosti se sastoje od standardnih radnih procesa.
· Standardni radni procesi-pozicija svih vrsta sačinjeni su uvek iz resursa:

• rada zaposlenih pripadnika odgovarajuće kvalifikacione strukture,
• normiranog materijala za jedinicu radnog procesa,
• normirane usluge drugih za jedinicu procesa i
• amortizacije normirane upotrebe sredstava rada (pripadajućeg prenosa potencijala organizacije) u jedinicu standardne radne operacije.

· U sistemu ne postoji aktivnost (pa ni trošak) koja nije deo nekog poslovnog ili projektnog procesa, pa tako kalkulacijom mora biti obuhvaćeno svako trošenje u poslovnom i projektnom sistemu.
· Za kvalitetno ostvarenje projekata potrebno je osigurati stalan nadzor nad procesima projekta u toku njegovog odvijanja.
· Stalan nadzor nad procesima podrazumeva dekompoziciju poslovnih procesa do nivoa prepoznavanja merljivih performansi procesa.
· Konkretno: pretpostavka za uspešno ostvarivanje projekta je uspostavljanje merljivih ciljeva u celokupnom procesu i vremenu trajanja projekta, a na osnovu predočenedekompenzacije procesa do standardnih radnih procesa ili pozicija.
· Faza projekta u kojoj se planiraju i predviđaju stanja projekta, odnosno performanse projekta, je prethodna kalkulacija.
· Nakon dobijanja ugovora za projekt (uspešno završenog konkursa) radi se ugovorna kalkulacija.
· Po ugovaranju se radi izvođačka kalkulacija, koja uvažava trenutno stanje potencijala i resursa izvođača a i stanje na tržištu. Ova se kalkulacija može se više puta revidirati tokom procesa realizacije projekta.
· Po završetku projekta radi se naknadna (okončana) kalkulacija koja je podloga za ocenu uspešnosti projekta – project scorecarda i poslovanja kompanije.







































Uprave (management) društava

• Su primatelji kapitala ulagača sa zadatkom (ciljem) da ispune očekivanja:
• ulagača:

- upravljajući ostvarivanjem osnovnih i sporednih delatnosti poslovnog sistema;
- stvarajući strukturu potencijala poduzeća (uz saglasnost ulagača);
- učestvujući u uspehu (dobiti, potencijalima) delatnosti kojima upravljaju;
- trajno prilagođavajući poslovnu strategiju održivom razvoju, i

• kupaca njihovih usluga – kvalitetno ostvarujući projekte na zadovoljstvo kupca.

• Uspešnost menadžmenta u direktnoj je vezi sa strukturisanjem potencijala koji mu je na raspolaganju, uvažavajući stanje poslovne ekonomije u okruženju.
• Iako su dividenda i profit (ili održanje i povećanje potencijala) jedan od najbitnijih pokretača poslovnog procesa, ukupna očekivanja ulagača i uprave, ali i celoga poslovnog sustava,
• iskazuju se uglavnom uravnoteženim bilansom uspeha - postignuća (Balenced Scorecard-BSC) poslovnog sistema, kao sistemom za merenje uspešnosti poslovanja sistema za sve učesnike posla
• Delatnost poslovnog sistema je skup procesa na ostvarivanju projekata (proizvoda poslovnog sistema) kroz koje ulagači i menadžment, ispunjavajući očekivanja kupaca (kvalitetno ostvareni projekti na zadovoljstvo kupca), ostvaruju svoje, najčešće unapred objavljene, ciljeve (pre svega održanje i rast potencijala poduzeća).
• Menadžment određuje zadatke (dodeljuje projekte) projektnim timovima.

Model funkcionisanja poslovnog sistema


· Pri realizaciji građevinskih projekata najprimereniji model organizacije poslovnog sistema je matrična organizacija, u kojoj je izražena podela odgovornosti između funkcija izvorne-osnovne organizacije i funkcija projektne organizacije kojoj je dodeljen projekt.

· Organizacija je skup ljudi i ustanova s uređenim odgovornostima, ovlašćenjima i odnosima.
· Izvornoj organizaciji i njenom menadžmentu poveren je od strane ulagača kapital (sopstveni i tuđi - potencijal) na upravljanje s ciljem da se vlasniku (ulagaču) osigura profit, očuvanje i povećanje potencijala.
· Izvorna organizacija poslovnog sistema će:

o planirati,
o organizovati,
o voditi,
o kontrolisati i
o kadrovski popunjavati poslovni sistem (procese u njemu)

· za ostvarenje delatnosti (programa – sistematizovanih građevinskih projekata), kroz organizovanje funkcija poslovnog sistema.

· Organizovanje funkcija poslovnog sistema predstavlja (klasičan pristup organizaciji funkcija poslovnog sistema):

- organizovanje i klasifikovanje potrebnih procesa i aktivnosti funkcija izvorne organizacije,
- grupisanje aktivnosti nužnih za postizanje ciljeva,
- dodeljivanje svake grupe aktivnosti pojedinoj funkciji poslovnog sistema,
- zajedno sa ovlašćenjima za njihovo nadgledanje,
- osiguranje koordinacije u organizacijskoj strukturi i to hotizontalne i vertikalne.
- procese, prakse, politike ili druga pitanja u vezi s aktivnostima koje preduzimaju osobe u drugim organizacijskim jedinicama.

· Model funkcija poslovnog sistema izvorne organizacije koja se bavi ostvarivanjem građevinskih projekata, u opštem smislu se deli na:

§ vlasnike i predstavnike vlasnika,
§ upravu izvorne organizacije,
§ funkcije izvorne organizacije koje se bave

· proizvodima izvorne organizacije
· programima i
· projektima.

· U zavisnosti od veličine i složenosti projekata, često, izvorne organizacije obavljaju i pojedine projektne procese.

· Da bi se osigurao procesni pristup nužno je tokom realizacije poslovnih procesa, koji se sastoje od navedenih potrebnih aktivnosti, pridržavati se najmanje sledećih koraka:

- identifikovati glavne procese poslovnog sistema,
- utvrditi pojedinačne procese u okviru svakog glavnog procesa poslovnog sistema,
- za svaki pojedinačni proces utvrditi sledeće elemente:
- unutarnje i spoljašnje dobavljače,
- unutarnje i spoljašnje kupce,
- vlasnike procesa,
- početak i kraj procesa,
- ulaze i izlaze,
- aktivnosti procesa,
- kontrolne mehanizme procesa,
- resurse procesa i aktivnosti,
- ključne aktivnosti procesa,
- definisati odgovornosti za sprovođenje svake aktivnosti procesa,
- definisati potrebne dokumente i drugu potporu za aktivnosti i procese.

· Procesi u izvornoj organizaciji i aktivnosti koje obavljaju, predstavljaju osnovu prethodno izložene analize funkcijske jedinice izvorne organizacije.

· Pri tome su pojedine funkcionalne celine (njihovi delovi), u nekom procesu izvorne organizacije, u jednoj fazi dobavljači za neku aktivnost, a kupci za neku drugu aktivnost istog procesa.

· Na sve procese treba primijeniti metodologiju “planiraj-sprovedi-proveri-postupi” PDCA (Plan-Do-Check-Act).

· Procesni pristup u sastavu i u upravljanju kvalitetom vodi do konačnog zadovoljstva kupca.

· Popis najvažnijih poslovnih procesa izvorne organizacije prema vrsti, bez suvišnih detalja, prema raznim autorima su:
· Logistički procesi

· logistika proizvodnje

· proces planiranja primarnih potreba
· proces planiranja materijalnih potreba
· proces planiranja sati rada i kapaciteta
· proces planiranja izrade
- logistika nabave i prodaje

· proces izrade ponude (kalkulacija)
- logistika ljudskih potencijala

· Procesi razvoja novih proizvoda
- procesi marketinga/prodaje

· procesi nuđenja

· proces izrade ponude (kalkulacija)
- proces konstruisanja
- proces planiranja izrade
- procesi osiguranja kvaliteta
- procesi planiranja resursa i infrastrukture
- ostvarivanje planiranja uklanjanja proizvoda nakon upotrebe

· Informacijski i koordinacijski procesi
· finansijsko knjigovodstvo
· informacijski menadžment
· računanje troškova i rentabilnosti
· kontroling

· osnovne kategorije procesa:

- rukovođenje poslovnim sistemom (upravljački procesi),
- osiguranje resursa za funkcionisanje poslovnog sistema,
- resursni procesi
- procesi orijentisani prema kupcu (marketing),
- proces proizvodnje (usluživanje kupca),
- procesi ostvarivanja proizvoda i usluga,
- procesi podrške,
- procesi osiguranja,
- procesi poboljšanja

· prema vlasnicima procesa i izvornoj vrsti, osnovne kategorije su:

· Procesi predstavnika ulagača (deoničara),
· Procesi uprave izvorne organizacije:
- Procesi direktora i kancelatije direktora,
- Procesi glavnog inženjera ,
- Procesi funkcija Istraživanja i razvoja,
- Procesi marketinga i prodaje,
- Procesi upravljanja ljudskim potencijalima,
- Procesi logistike, nabavke i održavanja,
- Procesi planiranja realizacije proizvoda (programa i projekata),
- Procesi finansija i računovodstva,
- Procesi kontrole i osiguranja kvaliteta,
- Procesi komunikacija i informatike,
- Procesi pri proizvodnji,
- Procesi u programima projektovanje, ukoliko je projektovanje funkcija izvorne organizacije (pri tom su oni projektni procesi),

· Procesi programa izvođenja radova, ukoliko je izvođenje funkcija izvorne organizacije (pri tom su oni projektni procesi).

· Potpuno funkcijska organizacija imala bi sve procese izvorne organizacije čiji bi sastavni deo bili projektni proces za realizaciju proizvoda koji imaju karakteristike projekta.


























Poslovni procesi


· Procesom smatramo svaku aktivnost koja prima ulaze i pretvara ih u izlaze.
· Osnovna podela procesa razlikuje procese upravljanja i procese u vezi proizvoda projekta:
o dizajn,
o proizvodnja i
o vrednovanje, bilo da se radi o softveru, hardveru, usluzi ili procesnomproizvodu.

· U modelovanju procesa na raznim organizacijskim nivoima (OBS) mora se težiti sledećem:
· Da se udovolji različitim zahtevima, da se savlada stalno usavršavanje i poboljšavanje, da se upravlja promenama,
· Potrebna je jedinstveno sagledavanje i način gledanja celine i njenih delova-(fraktalna struktura) –
· Fraktalna struktura predstavlja princip da se u svakom detalju odražava celovita struktura.
· To znači da se procesi sastoje od

o podprocesa,
o podprocesi od aktivnosti,
o aktivnosti od radnih procesa (pozicija),
o radni procesi od operacija,
o operacije od postupaka,
o postupci od pokreta.

Radni procesi

· Radni procesi služe za iznalaženje normi kod organizacije rada, tehnološkog redosleda, planiranja i sl. i oni čine standardne radne procese-pozicije,
· Radni procesi se uvek sastoje od:
o rada radnika,
o materijalnih troškova,
o amortizacije opreme i sredstava,
o usluga drugih za radni proces.

Glavni procesi


· Glavni procesi predstavljaju skup podprocesa ili aktivnosti koji u logičkom redosledu i odnosima čine celoviti sistem poslovanja organizacije pri ostvarivanju nekog poslovnog poduhvata-projekta i pod direktnom su odgovornosti vrhovnih funkcija organizacije TOP menadžmenta.


Podprocesi


· Podprocese sačinjavaju aktivnosti koje u logičkom redosledu i odnosima povezanim čine celoviti svrsishodno zaokružen proces pri ostvarivanju nekog poslovnog poduhvata-projekta,
· Takodje, oni potpadaju pod i pod odgovornost jednog funkcionalnog dela funkcionalne osnovni-izvorne ili projektne organizacije.
· Aktivnosti - kompleksni radni proces sastoji se od većeg broja radnih procesa među kojima postoji vremenska i organizaciona povezanost u svrhu dobijanja funkcionalnog dela zacrtanog proizvoda projekta.

· Kod radnog procesa se za vrieme njegovog trajanja ne menja sastav radne grupe.
· Kod radne operacije se za vrijeme njenog trajanja ne menjaju materijal, alat, kao ni sastav radne grupe.
· Radni postupak je vezan za specifični deo radnje ili postupka.
· Kod radnog pokreta radnik izvršava elementarne delove rada udovima, telom, glavom i sl.






















Troškovničke pozicije



· Troškovničke pozicije sastoje se od standardnih radnih pozicija pojedinačnih izvršenja
· Normiraju se po poznatim metodama i u svrhu planiranja se u njih dekomponuju.
· Aktivnosti plana pojedinačnih izvršenja mogu se komponovati u zavisnosti od analize pojedinačnih karakteristika proizvoda projekta iz:

o dela jedne stavke troškovnika (deo standardnih radnih procesa – normiranih stavki),
o kompletne jedne stavke troškovnika,
o više kompletnih stavki troškovnika
o delova više različitih stavki troškovnika (standardnih radnih procesa – normiranih stavki različitih troškovničkih pozicija).

· Procese čine skupovi aktivnosti na prethodno definisan način.
· Delatnost izvorne-osnovne organizacije i projektne proizvode sačinjavaju procesi.
· Ostale aktivnosti u procesima izvorne organizacije i projektne organizacije komponuju se iz standardnih radnih procesa funkcija ovih organizacija i dalje jednako u procesima kao i procesima pojedinačnih izvršenja.





















Procena izvodljivosti i održivosti posla


· Na osnovu stanja potencijala i planiranih merljivih ciljeva poslovnog sistema, utvrđenih kroz prethodne analize u strateškom planiranju, uprava procenjuje i stvara u planskom razdoblju pretpostavke za ostvarenje ciljeva, definišući:

· Strukturu funkcija izvorne-osnovne organizacije,
· Procese i aktivnosti funkcija poslovnog sistema koji se vrše u svrhu ostvarenje ciljeva,
· Strukturu potencijalnih projekata i stanje tekućih projekata za planirano ostvarenje,
· Procese i aktivnosti funkcija projektnih organizacija za ostvarenje ciljeva projekata.

· Vrhovni menadžment izvorne-osnovne organizacije uz odobrenje predstavnika ulagača (vlasnika), u procesu strateškog planiranja donosi:

o planove ostvarenja po delatnostima (programima),
· a u procesu operacionalizacije plana:
o odobrava za plansko razdoblje obime poslovnih procesa:
§ predstavnika vlasnika,
§ funkcija izvorne organizacije,
§ kao i stanje potencijala poslovnog sistema kroz plansko razdoblje.

· Funkcija pripreme ili kalkulacija izvorne organizacije za kalkulisanje troškova projekata u sklopu procesa “Politika cena” i “Određivanje cena “ sačinjava modele standardnih radnih procesa za :

o kalkulacije troškova procesa pojedinačnih izvršenja pozicija projekta,
o kalkulacije procesa instalacije i deinstalacije gradilišta,
o kalkulacije troškova uprave gradnje i gradilišta i
o kalkulacije troškova projektne uprave.

· Iz prethodnog će proisteći svi naredni resursi za izvršenje poslovnih i procesa projekta:
o radna snaga po strukturi,
o materijali po vrsti,
o usluge drugih po vrsti,
o sredstva po vrsti (potencijali)

· razvrstani po
- funkcijama poslovnog sistema,
- organizacijskim jedinicama nosiocima funkcija organizacije,
- programima (delatnostima),
- procesima i aktivnostima poslovnog sistema,
- procesima i aktivnostima projekata,
- fazama projekta.

· Čime će se definisati troškovi:
o tzv. „hladnog pogona“ poslovnog sistema – odnosno, dobiće se veličina troškova izvorne organizacije koje treba kroz ostvarivanje građevinskih projekata povratiti u uloženi potencijal poslovnog sistema, kao i
o troškovi reprodukcionog trošenja za projekte i veći deo indirektnih troškova.
· Učestvovanje troškova izvorne-osnovne organizacije u troškovima građevinskih projekata (uloženi potencijal poslovnog sistema) je dosta varijabilno
· A na nivou detaljnosti naše analize, podrazumevaćemo da se sabiraju sa proporcionalno procenjenom vrednosti projekta u ukupnoj poslovnoj aktivnosti - ukupnom prihodu koji poslovni sistem planira da ostvari u planskom razdoblju.
· Iako će angažman funkcija izvorne organizacije i potencijala poslovnog sistema, odnosno pripadajući troškovi potencijala poslovnog sistema, biti pridruženi troškovima projekta, u mnogome zavisiti o vrste, veličine, složenosti, kao i nivoa pripremljenosti projekata
· Ovo često nije proporcionalno vrednosti projekta prema planiranom ukupnom prihodu, kao ni
· Izvorima rizika u projekatima i poslovanju u opštem smislu, gde deo uzroka rizika (spoljašnji uzroci) ima vrlo malo veze sa samim projektom, a uglavnom utiču na ukupno poslovanje i planove izvorne organizacije.
· Kroz proces strateškog planiranja, za ostvarivanje misije poslovnog sistema (misija – vizija, strategija -merljivi ciljevi), odrediće se, za plansko razdoblje (najčešće godišnje), skup istoznačno određenih poslovnih procesa i aktivnosti s pripadajućim troškovima, ukupno ili po vrsti, čije će troškove biti potrebno nadoknaditi iz ostvarivanja proizvoda poslovanja - projekata.











Projekt – definicija

· Projekt je jedinstven proces koji se sastoji od niza koordinisanih i kontrolisanih radnji sa početkom realizacije i završnim rokovima, koji se preduzima da bi se ostvario cilj koji zadovoljava posebne zahteve uključujući vremenska ograničenja, troškove i sredstva (ISO 1006).
· Projektna organizacija je uspostavljena organizacija za ostvarivanje dodeljenog joj projekta.
· Upravljačke funkcije projektne organizacije čine članovi ili grupe u projektnom timu, koje takodje i obavljaju projektne procese u vezi upravljanja projektom.
· Broj članova ili grupa u projektnom timu koji sprovode aktivnosti upravljanja zavisi od veličine i složenosti projekta.
· Preporučuje se (prema Wischnewskom) određivanje broja članova ili grupa projektnog tima prema sledećoj formuli:

A
N = -------------
KxLx8
gde je:

N - broj menadžera ili grupa u timu,
A - vrednost ugovora,
K - prosečna cena za radnu snagu na godinu dana,
L - trajanje projekta,

ili okvirno (prema Litkeu):

Broj saradnika Ljudi na godinu Milioni EUR-a
________________________________________________________________
Mali projekti <6 <0,4 <0,05
Srednji projekti 6-50 0,4-50 0,05-5
Veliki projekti >50 >50 >5


· Funkcije projektne organizacije u vezi proizvoda projekta čine članovi ili grupe u izvođačkom projektnom timu.
· Broj članova ili grupa u projektnom timu koji sprovode aktivnosti procesa u vezi proizvoda projekta, zavisi od

· veličine,
· složenosti projekta,
· rokovima,
· dodeljenih potencijala i
· raspoloživih resursa.
Projektne organizacije

• Izvode projekte koje im je, s jasnim ciljevima (merljivim), dodelila uprava poslovnog sistema (temeljna organizacija) i
• ispunjavajući ciljeve projekta (kroz koje se delom ostvaruju ciljevi ulagača i menadžmenta - rast potencijala),
• Na taj način ostvaruju svoje ciljeve:
• naknade za svoj angažman,
• učestvovanje u dobiti od projekta i dr.
• Očekivanja uprave poslovnog sistema i projektnih timova u projektima iskazuju se bilansom uspeha projekta-postignuća projekta – koji prikazuje merljive ciljeve projekta (Project Scorecard -PSc), kao sistemom za merenje uspešnosti ostvarivanja projekata za sve učesnike u projektima.
• Projektnu organizaciju kod građevinskih projekata, za delatnost izvođenja radova, čine:

- projektni timovi za upravljanje projektom,
- uprave gradnje za gradilišta s više objekata,
- uprave gradilišta, za pojedina gradilišta,
- organizacijske jedinice za instalaciju i deinstalaciju gradilišta,
- organizacijske jedinice za pojedinačna izvršenja fizičkih dijelova objekta.

• Koristeći potencijale poslovnog sistema svi organizacijski nivoi (funkcije) izvorne i projektne organizacije prenose delove potencijala poslovnog sistema, kroz procese i aktivnosti koje obavljaju pri ostvarivanju proizvoda projekta, na proizvod projekta.
• Zasnivajući sva merenja na orijentaciji na procese (aktivnosti), izloženo se primenjuje na procese u vezi upravljanja u kojem učestvuju:

• ulagači,
• menadžment osnovne organizacije,
• upravljačke funkcije izvorne organizacije,
• projektni tim,
• upravljačke funkcije projektne organizacije,

kao i na procese u vezi proizvoda projekta

o operativne funkcije osnovne ili izvorne organizacije,

• stalni pogoni izvorne organizacije,
• deo funkcija projektne organizacije,
• neposredna izvršenja,
• organizacijske jedinice za instalaciju i deinstalaciju gradilišta,
• jedinice za realizaciju faza projekta, kontrole, …

• Kroz primenu načela (metodologije) “planiraj-sprovedi-proveri-postupi” PDCA (Plan-Do-Check-Act, Deming) potrebno je stalno predviđanje stanja osnovne - izvorne organizacije i projektne organizacije u svim vidovima

• cene,
• troškovi,
• rokovi,
• zadovoljstvo kupca,

• kvaliteta proizvoda i procesa, stanje ljudskih potencijala, … Balanced Scorecard i Project Scorecard).
• Da bi se u svim fazama poslovanja kompanije (izvorne organizacije) i procesa realizacije projekta sagledala sva složenost njihovih struktura i osigurao uspeh projekta i poslovne politike kompanije koja ga ostvaruje, potrebno je, već u fazi pripreme projekta, kroz
• građevinsku kalkulaciju, omogućiti takvu slojevitost i transparentnost resursa projekta i
• potencijala poslovnog sustava koje ostvaruje projekt, koja će, u fazi eventualnog ostvarenja projekta, osigurati jasne odnose među organizacijskim jedinicama i procesima koji ostvaruju projekt.

Faze projekta


· Faze ostvarivanja izvođačkih građevinskih projekata koje u analizi treba sagledavati su:

- koncipiranje
- zamisao,
- zahtevi proistekli iz tržišta,
- istraživanje, idejna tehnička dokumentacija,
- uslovi uređenja prostora,
- prethodne saglasnosti,
- investiciona studija,
- studija izvodljivosti,
- osiguranje finansiranja,
- imovinsko-pravni odnosi
- definisanje
- prikupljanje ponuda i odabir projektanata za izradu tehničke dokumentacije,
- projektni program i zadatak,
- izrada i nadzor nad tehničkom dokumentacijom,
- saglasnosti na tehničku dokumentaciju,
- revizija i korekcije,
- građevinska dozvola,
- prikupljanje ponuda za građenje,
- idejni projekt organizacije građenja,
- izrada ponudjačke kalkulacije,
- izbor izvođača
- izrada ugovorne kalkulacije,
- ugovaranje radova,
- izvođenje
- izvodjački projekt organizacije građenja,
- izrada izvođačke kalkulacije,
- uvođenje izvođača u posao,
- pripremni radovi,
- građenje,
- isporuka i montaža opreme,
- tehnički pregled,
- izrada naknadne kalkulacije (okončana),
- primopredaja,
- dobijanje upotrebne dozvole,
- upotreba objekta,
- garantni rok i
- održavanje.

Osnovni projektni procesi:

· Osnovni projektni procesi pri ostvarivanju izvođačkih građevinskih projekata su:
· Iniciranje projekta,
· Planiranje projekta,
· Kontrola plana projekta,
· Odobrenje plana projekta - PSC,
· Ostvarivanje projekta:
§ pripremni radovi,
§ procesi instalacije i deinstalacije gradilišta
§ kontrola kvaliteta izvodjenja,
§ procesi s podizvođačima,
§ izrada troškovničke specifikacije,
§ završni radovi,
§ kontrola ostvarivanja projekta,

§ predaja proizvoda kupcu:
§ primopredaja radova - tehnički prijem,
§ otklanjanje nedostataka,
§ okončani obračun,




































Kalkulacija cene

• Kalkulacija cene (engl. price calculation, nem. Preisberechnung, ) je računski postupak kojim se utvrđuju cene proizvoda, robe i usluga.
• Sa stanovišta namene u građevinarstvu, postoje dve osnovne vrste kalkulacija:
• kalkulacije cene za potrebe nastupa na tržištu, i

• kalkulacije cena za interne upotrebe.
• U prvu grupu kalkulacija ubrajaju se:
• projektantska kalkulacija predračunske cijene i
• kalkulacija pogodbene cene.
• Projektantska kalkulacija predračunske cene služi kao podloga za određivanje investicionog iznosa.
• Kalkulacija pogodbene cene služi za utvrđivanje cene gradnje između naručioca i izvođača radova.
• Kalkulacije za interne potrebe su kalkulacije dogovorenih cena – interne cene, koje se utvrđuju unutar izvođačke kompanije za raspodelu ugovorenih cena radova za sve učesnike u realizaciji posla

Kreativnost učesnika u modelu razvoja nekretnina

• Veoma je bitno da se u modelu razvoja nekretnine omogući kreativnost učesnika, što bi se najbolje postiglo institucijom konkursa. Uslovi konkursa ne treba da budu limit učesnicima. Projektni zadatak treba da ostavi značajnu slobodu učesnicima.

• Nakon razvoja lokacije, koja se završava usvojenim idejnim rešenjem ili idejnim projektom donosi se odluka o nastavku projekta, i ukoliko se donese pozitivna odluka investitor finansira izgradnju objekta kroz ugovor sa izabranim inženjeringom.

Troškovi u modelu razvoja nekretnina

• U fazi izrade koncepcije i definisanja građevinskog projekta, određuju se bitni minimalni tehnički zahtevi građevine – proizvoda projekta, koje propisuje građevinska i zakonska regulativa, a koji ničim (osim eventualnim zahtevima investitora - naručioca u pogledu nekih tehničkih rešenja) ne ulaze u ekonomičnost i rentabilnost primenjenih rešenja i načina pri ostvarivanju projekta.
• Tehnički zahtevi za građevinu definišu količine (minimalne) bespovratnog reprodukcijskog utroška elemenata u procesu proizvodnje (kao posledica „bitnih zahteva za građevinu), što čini samo uži deo pojma „troškovi projekta“, koje često definišemo i kao „direktni troškovi“.
• Određivanje ovih troškova („troškovi u vezi proizvoda projekta“) vrši se prema sopstvenim internim ili prihvaćenim
• „prosečnim normama realizacije i troškova ...“,
• „standardnim normativima“ i dr.
• Osim navedenih direktnih troškova
• „neposredne proizvodnje“ ili
• „pojedinačnih izvršenja“,
• troškovi nastaju i u vezi s drugim funkcijama neophodnim za organizaciju ostvarivanja projekata - indirektni troškovi
• To su troškovui „procesa osnovne organizacije u vezi s upravljanjem i procesi u vezi upravljanja projektom“.
• Ovi troškovi, iako nemaju obeležje reprodukcijskog trošenja, predstavljaju sastavne delove cene koštanja projekata (proizvoda i usluga).
• Ukupnu cenu projekta čine, prema tome:
• vrednosti koštanja nepovratnog reprodukcijskog trošenja i
• vrednosti koštanja koje na proizvod projekta prenose ostale funkcije (osnovne i projektne organizacije) pri ostvarivanju proizvoda projekata (prenos potencijala organizacije na proizvod projekta).

• Kako su vrednosti nepovratnog reprodukcijskog trošenja, makar po količini, uglavnom fiksne, to se zahtevi za ekonomičnošću i rentabilnošću ostvarivanja projekata mogu najviše ostvarivati kontrolom nad trošenjima u procesima upravljanja izvornom - osnovnom i projektnom organizacijom (troškovi „prenosa potencijala“).
• U uslovima sve jače konkurencije na tržištu, optimizacija svih, a posebno „indirektnih troškova“ postaje uslov dobijanja ugovora, opstanka i razvoja poslovnog sistema.
• Posmatrajući period realizacije jednog projekta i potrebu za proračunavanjem svih troškova projekta u svim fazama i za sve učesnike u projektu, modeli kalkulacija troškova projekata trebalo bi da omoguće izradu:

- ponudjačke kalkulacije u fazi izrade ponude,
- ugovorne kalkulacije za fazu ugovaranja, nakon što se svi zahtevi za ugovor preciziraju,
- izvođačke kalkulacije za fazu organizacije izvođenja radova
- optimizacije projekta pri izradi projekta organizacije građenja (tehno-ekonomski elaborat),
- naknadne kalkulacije nakon dobijanja upotrebne dozvole,
- po predaji proizvoda naručiocu
- i u svrhu ocene uspešnosti prema bilansu postignuća poslovanja i projekta.



Način rešavanja problema troškova

• Iz prethodno navedenog se kao cilj istraživanja i rešenje problema postavlja:

- modelovanje struktura funkcija izvorne-osnovne organizacije koja se kandiduje za realizaciju građevinskih projekata,
- modelovanje struktura funkcija projektne organizacije prema potrebama postavljenim u svrhu ostvarivanja građevinskih projekata,
- modelovanje svih procesa i aktivnosti funkcija izvornih i projektnih organizacijskih jedinica,

• kako bi se ostvario delotvoran nadzor nad strukturom troškova građevinskih projekata
• u svrhu:

• optimizovanja troškova poslovanja izvorne - osnovne organizacije,
• optimizovanja troškova realizacije projekata (ekonomično i rentabilno ostvarivanje),
• osiguranja ulaznih podataka za informacijski sistem upravljanja projektom, i
• osiguranja ulaznih podataka za poslovni informacijski sistem.

Minimiziranje investicija

• Racionalno trošenje raspolozivih investicionih sredstava je opšti zahtev ekonomskog razvoja. Preko njega se utiče na rasprostiranje uticaja akumulacionog efekta. Iako se zahtev postavlja pri svakom obimu akumulacije, ipak ukoliko je “raspoloživost kapitala” ograničenija, akumulacioni efekti racionalnog trošenja investicija su veći.
• Početna faza i opredeljujuća u procesu racionalnog trošenja investicija je faza izbora lokacije. Ona je početna i opredeljujuća i za proizvodne i za neproizvodne investicije. Međutim, kako učešće neposredno proizvodnih investicija jedva premašuje 50% ukupnih investicija, problem ušteda investicija svodi se na: 1) pronalaženje mogućnosti izvora ušteda u okviru neposredno proizvodnih i 2) na intenzifikaciju ušteda u neproizvodnim investicijama.
• Neposredno proizvodne investicije objektivno su opredeljene tehničko-tehnološkim karakteristikama proizvodnog procesa. Pa ipak, mogućnosti racionalizovanja investicionog utroška postoje. Strukturu proizvodnih investicija sačinjavaju investicije u izgradnju građevinskih objekata, u izgradnju pogona i nabavku uređaja, mašina i alata. Za funkcionalnost proizvodnih investicija najznačajnije su one koje su ulozene u nabavku tehnike.
• Pored niza faktora, među kojima su neki čak i psihološki (sklonost ka reprezentativnom arhitektonskom izgledu), lokacija može da utiče na ekonomski neracionalnu strukturu investicija, posebno elementima svoje geografske osobenosti.
• Daleko više mogućnosti za minimiziranje pruža područje neproizvodnih ili posredno proizvodnih investicija. Pre svega, ono je nužno iz više razloga: 1) investicionim uštedama na ovom području povećava se realan obim investicija za proizvodnju; 2) uštede u izgradnji neproizvodnih, naročito infrastrukturnih kapaciteta, omogućavaju uštede sredstava za održavanje; 3) princip investicionih ušteda navodi na poštovanje reda veličina u izgradnji privrednih objekata.
• Dva područja ušteda su posebno značajna: područje infrastrukture i područje stambeno-komunalne privrede. Osnovne železničke linije, drumske magistrale, osnovna prenosna mreža električne energije - moraju da budu pratioci privrednih aktivnosti, a nikako “tranzitnog” karaktera.
• Drugo je područje stambeno-komunalnih investicija. Njihov značaj nameće pre svega kvantum stambeno-komunalnih investicija. Dok su neproizvodne investicije u prosvetu, kulturu, zdravstvo, čvršće vezane za teritorijalni razmeštaj stanovništva, stambeno-komunalna izgradnja ima disperzivne osobine, koje značajno utiču na disperziju u investicijama, što automatski umanjuje racionalnost. Konačno, samo područje stambeno-komunalnih investicija sa svojim periodima aktivizacije investicija, komplementarnom funkcijom stambene i komunalne privrede, daje mogućnosti za postizanje određenih ušteda.

Kalkulacije u praksi

• Kod iskazivanja troškova proizvoda projekata razlikujemo:

- procenjivanje troškova u ranim fazama realizacije projekta (koncipiranje i definisanje)
- za različite studije ocena investicija za investitora, i
- proračunavanje troškova proizvoda projekta u fazi definisanja i izvođenja projekata

• za realizaciju projektnih proizvoda.
• Pri ovom se troškovi eksploatacije proizvoda projekta ne vrednuju posebno ili se njihova vrednost ocenjuje eventualnim prihvatanjem alternativnih tehničkih rešenja proizvoda projekta.

• Kod procenjivanja troškova koriste se razni modeli procenjivanja:

• parametarski modeli,
• regresijski modeli,
• elementni modeli,
• modeli približnih količina,
• troškovnici.

• Parametarski modeli procenjuju troškove projektnog proizvoda na osnovu značajnih fizičkih osobina proizvoda projekta, a na osnovu stvarnih troškova ranije izvedenih projekata u sličnim uslovima. Tačnost metode je do 30%
• Regresijski modeli procenjuju troškove projekta tako što se ukupna cena smatra zavisnom statističkom varijablom. Njene vrednosti nalazimo u već ostvarenim projektima, u sastavu jedne bitne, a brzo odredljive, komponente cene projekta (najčešće direktni troškovi pojedinačnih realizacija radne snage, materijala, korišćenja opreme ... u reprodukcijskom trošenju za projekt ) odnosno, nezavisnim statističkim varijablama, koje se takođe određuju iz ranijih projekata.
• Višestrukom regresijskom analizom iznalazi se funkcija zavisnosti i korelacija statističkih varijabli. Ovo je relativno brz način procene troškova projekta čija tačnost takođe dosta varira.
• Moguće bi bilo takodje izrađivati modele za pojedine vrste proizvoda projekta (npr. po podeli objekata prema tipološkim ili funkcionalnim karakteristikama, kao za:

• stambene objekte
• školske i druge obrazovne objekte
• infrastrukturne objekte
• uslužne objekte
• proizvodne objekte i dr.

• Kod elementnog modela troškovi se određuju za nekoliko različitih funkcijskih elemenata projektnog proizvoda (troškovno značajnih) i oni se relativno tačno određuju.
• Elementi povezani čine celinu bez obzira na lokaciju.
• Troškovno neznačajni funkcionalni elementi se iskustveno procenjuju.
• Tačnost ovih modela je do 20%.
• Model procene približnih količina koristi se u fazi izrade projektne dokumentacije i zasnovan je na subjektivnoj oceni približnih količina na koje se primjenjuju okvirne cene na tržištu.
• Tačnost ovog modela je do 18 %

• Troškovnici služe za procenjivanje i proračunavanje cene proizvoda projekta i već su150 godina u građevinarstvu širom sveta najprimenjivaniji model
• Cilj svih analiza troškova je da se ukupni troškovi projekta uvek izraze kroz troškovnik.

• Troškovnici služe:

• izvršiocima radova za licitiranja na istim polaznim osnovama,
• kao osnova za plaćanje i obračunavanje između izvršioca i naručioca pri izvođenju,
• kao polazna tačka za planiranje i upravljanje projektom,
• kao osnov za procenu izvršioca o troškovima pri realizaciji projekata.

• Troškovnike čine pojedine, po vrsti rada strukturisane pozicije rada za izradu fizičkih delova građevine kojima se određuju količine i jedinične cene.
• Pozicije rada troškovnika formiraju se iz standardnih radnih procesa pojedinačnih izvršenja,
• Ovo je nivo do kojeg se u građevinarstvu normiraju radni zadaci – pojedinačna izvršenja.

Standardni radni procesi

• Standardni radni procesi (norme rada i troškova) definišu resurse za reprodukcijska trošenja u projektnim proizvodima,
• To znači da se jednostavno troškovnički iskazuju direktni reprodukcijski troškovi projekta.
• Ostali, „indirektni“ troškovi se, s obzirom da je troškovnik „sredstvo izražavanja u korespodenciji učesnika u ostvarivanju projekata“, pridružuju na razne načine direktnim reproduktivnim troškovima.
• Primjenjujući proračun cene projekta na troškovničku specifikaciju radova,
• Ukupnu cenu projekta izraženu kroz količine stavki troškovnika i jediničnim cenama troškovničke specifikacije čine zbir proizvoda količina pojedinih stavki troškovnika i jediničnih cena pripadajućih stavki, kako sledi:

Cp = ∑ni=1 k i . Ci


gde je:

Cp - kompletna cena projekta,
k i - količina i-te stavke troškovnika,
Ci - cena i-te stavke troškovnika.

Jedinična cena

Ci = (Dti+Iti)

Dti = (ppi +mpi +upi +api) direktni troškovi i-te jedinične cene, koji su zbir reprodukcijskih troškova za jedinicu troškovničke pozicije, formiran na bazi zbira utrošaka standardnih radnih procesa za poziciju troškovnika,
Iti indirektni troškovi jedinične cene,

S druge strane, ukupna cena projekta može se izraziti i kao

Cp = ∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + itr, gde su

∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)


ukupni direktni reprodukcijski troškovi projekta,

ppi − bruto troškovi rada radnika za jedinicu troškovničke stavke na bazi normiranja standardnih radnih operacija,

mpi − normirani troškovi ugrađenog materijala za jedinicu troškovničke stavke na bazi normiranja standardnih radnih operacija,

upi − normirani troškovi usluga drugih za jedinicu troškovničke stavke na bazi normiranja standardnih radnih operacija,
api − normirani troškovi amortizacije sredstava rada za jedinicu troškovničke stavke na bazi normiranja standardnih radnih operacija,

Itr -ukupni indirektni troškovi projekta.

Najčešće se u praksi primjenjuju sledeći načini podele indirektnih troškova u jedinične cene troškovničkih stavki:

a) indirektni troškovi dele se samo na radnu snagu pojedinačnih izvršenja (direktnih troškova) skupa standardnih normiranih radnih procesa koji sačinjavaju troškovničku stavku:

itr
Cp = ∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ∑ni=1 ki . ppi . ---------------------
∑ni=1 ki . ppi

gde je bezdimenzijski faktor kojim se uvećava radna snaga pojedinačnih izvršenja reproduktivnog trošenja stavki troškovnika za “pokriće” neizravnih troškova F:


F = itr/ ∑ni=1 ki . ppi

Cp = ∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ∑ni=1 ki . ppi . F

Cp = ∑ni=1 ki . (ppi (1+F) + mpi + upi + api)

Jedinična cena i-te stavke troškovničke specifikacije dobije se kao:

Ci = ppi (1+F) + mpi + upi + api), a

indirektni deo troška u jediničnoj ceni troškovničke stavke je

Iti = ppi . F

b) ako se indirektni troškovi dele na ukupne troškove troškovničke specifikacije
kao skupa standardnih normiranih radnih procesa koji sačinjavaju troškovničku stavku:
∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)
Cp = ∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ------------------------------------ . Itr
∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)




Itr
Cp = ∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) .(1 + ----------------------------------------)
∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)

Cp = ∑ni=1 ki . ((ppi + mpi + upi + api) . F1)

Gde je:
Itr
F1 = (1 + ----------------------------------------)
∑ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)


gde je F1 bezdimenzijski faktor kojim se uvećavaju ukupni ili jedinični direktni troškovi (reprodukcijska trošenja) stavki troškovnika za “pokriće” indirektnih troškova

Jedinična cena i-te stavke troškovničke specifikacije dobije se kao:

Ci = (ppi + mpi + upi + api) . F1

• Ovo načelo podele indirektnih troškova u ukupnu cenu projekta opšte je prisutno kad se cena projekta iskazuje troškovnički, što je najčešće slučaj.

• Načelo kalkulisanja direktnih troškova na bazi troškovničke specifikacije, najčešće matematičkim programima s već definisanim osnovama standardnih radnih operacija s pripadajućim resursima – reprodukcijskim trošenjima, gotovo je uobičajan i
• svi softveri, iako na različitim izvornim bazama, daju slične logičke modele i rezultate u smislu vrste i kvaliteta analiza i rezultata, koje nude
• Indirektni troškovi pridružuju se često na jedan od prethodno prikazanih načina.
• Stalna su nastojanja softverskih rešenja da se troškovnici iskoriste za planiranje s ciljem upravljanja projektima i kao ulazni podaci u poslovne i projektne informacijske sisteme,
• Ovo u realizaciji ne daje znatnije rezultate, bar ne u masovnijoj primeni i pogrešno je bez sveobuhvatnije analize poslovnoga i projektnog sistema.

• Ono u čemu se pristupi kod izračunavanja troškova projekta na osnovu troškovničke specifikacije razlikuju, je sledeće:

- različite definicije opštih i posebnih uslova izvođenja radova,
- načini izrade troškovničkih specifikacija,
- načini prikazivanja troškova projekata,
- način obračunavanja direktnih troškova,
- različiti primenjeni standardi i normativi prosečnih realizacija i troškova,
- načini obračuna za troškovničke specifikacije,
- različite podele troškova,
- različita rešenja transformisanja troškovničkih specifikacija u planove projekata, kao i

• specifičan pristup proračuna indirektnih troškova projekta kod većine zemalja, grana građevinarstva a i kompanija koje se bave ostvarivanjem proizvoda projekta.
• U zavisnosti od zemlje i tradicije u građevinarstvu, postoje različiti pristupi metodologiji kalkulacije troškova građevinskog projekta u literaturi i praksi, utemeljene na opštim načelima upravljanja projektima i pravilima struke, kao i specifičnostima pojedinih oblasti za koje se vrše kalkulacije kao i posebnosti pristupa tvoraca kalkulacijskih modela.
• Zajedničko za sve njih, a što ih u načelu razlikuje, i često čini međusobno nekompatibilnim za razmenu podataka, je:

• prihvatanje posebnih različitih troškovničkih specifikacija kao osnovnog dokumenta oko kojeg se sve događa, jer je on najvažniji korespondirajući dokument između izvođača i naručioca - investitora,
• prihvatanje lokalnih opštih i tehničkih uslova izvođenja radova, na kojima se bazirajustandardni opisi troškovničkih specifikacija, kao i
• standardizovani radni procesi normative (uglavnom pojedinačnih izvršenja),
• specifično strukturisanje troškova projekata, faze projekta, te uopšteno vrste troškova
• specifičnost izmerenih količina,
• posebnost organizacijskih modela projekta i izvornih-osnovnih organizacija (ako ih modeli tretiraju),
• različiti standardi klasifikovanja podataka,
• različitost veza između baza podataka troškovničkih specifikacija i softvera za planiranje i kontrolu projekata …

3.2. Inženjering


Inženjering koji učestvuje na konkursu za razvoj lokacije mora kroz njega da dokaže sposobnosti:

· poznavanje tržišta
· kreativnost u urbanističkom i idejnom rešenju gde je polazna tačka sopstvena analiza tržišta
· sposobnost lobiranja i ostvarenja zamisli iz urbanističkog i idejnog rešenja
· prohodnost ka dobijanju saglasnosti i odobrenja kod JP i JKP i lokalne samouprave i sposobnost da blagovremeno opremi lokaciju infrastrukturom
· dokazanu sposobnost izgradnje objekata, putem referenc liste, sa ljudima koji su trenutno zaposleni u inženjeringu
· definisan i razrađen model prodaje, sa učesnicima i njihovim referencama



























4.0. Odnosi među učesnicima u projektu: investitor – inženjering


4.1. Predmet odnosa među učesnicima i njegovo bliže određivanje

Predmet odnosa među učesnicima je:

· učešće na konkursu sa strukturom radova (aktivnosti) datih u tački 2. ovog teksta radi izbora optimalnog razvoja nekretnine (lokacije)
· izgradnja objekata nakon investitorovog usvajanja optimalnog rešenja razvoja lokacije, koju u potpunosti obavlja izabrani inženjering
· prodaja, koju u potpunosti obavlja izabrani inženjering

4.1.1. konkurs treba da da optimalno rešenje na predmetnoj lokaciji i pri tom treba da omogući investitoru da otkupi idejno rešenje ukoliko ne nastavi dalju saradnju sa njim. Potrebno je pravilno odrediti naknadu da ona istovremeno omogući pokrivanje troškova učesnicima, ali bi glavni motiv morao da bude dobijanje izgradnje objekta pod uslovima koji su definisani u narednoj tački.
4.1.2. izgradnju objekata nakon usvajanja optimalnog rešenja razvoja lokacije inženjering treba da obavi sa jasno definisanim budućim odnosima koji mogu biti po različitim modelima, ali se za sada daje prednost modelu u kome se deli profit na objektu, tako što se pod profitom smatra razlika u ceni između:

· troškova izgradnje objekta i kamata na uložena sredstva tokom izgradnje, bez troškova konsultantskih poslova (razvoj lokacije, projekti, nadzor, prodaja)
· i prihoda od prodaje

pri čemu se profit deli u odnosu 50%:50% između investitora i inženjeringa, a u troškove inženjeringa ulaze prethodno pomenuti troškovi konsultantskih usluga.
Najveći motiv za učešće na konkursu za inženjering bi trebao da bude upravo ovaj način raspodele profita, koji mu donosi znatnu dobit.

4.1.3. Prodaja se u potpunosti obavlja u organizaciji inženjeringa i predstavlja njegov trošak.



4.2. Način izbora inženjeringa


Inženjering se bira pozivnim konkursom, uz nastojanje da struktura pozvanih zadovolji sledeće preliminarne zahteve:

· lokalni inženjering, ukoliko je adekvatnog kvaliteta
· inženjering iz sastava sistema A1 ili A1S
· 1 ili 2 inženjeringa sa dokazanim referencama



4.3. Kriterijumi za izbor inženjeringa


· Verovatno je da rezultat konkursa neće biti takav da je jedan inženjering ostvario istovremeno najbolju analizu tržišta, najbolje idejno rešenje i da su mu najbolje i sve ostale sposobnosti pobrojane u tački 2., stoga primarni razlozi za izbor inženjeringa treba da budu njegove sposobnosti da realizuje projekat.

· Vremenom će one inženjering firme koje budu sarađivale sa nama shvatiti važnost razvoja lokacije i vrednost i uticaj kreativnosti na uspešnost čitavog projekta i tada će angažovati veoma sposobne ljude koji će učestvovati u razvoju projekta.

· U skladu sa datim modelom troškovi razvoja lokacije padaju na teret inženjeringa u okviru njegove dobiti na projektu. Ovo pruža mogućnost investitoru da ne štedi na ovom važnom segmentu projekta kome se ne poklanja potrebna pažnja, a koji ima vrlo značajne posledice po projekat. Na ovaj način bi izabrano rešenje trebalo da dobije adekvatno mesto i naknadu.













5.0. Procena troškova projekata u visokogradnji



· U radu se polazi od činjenice da je procjena ukupnih troškova projekata jedna od glavnih karakteristika novih načina ustupanja radova u objektima visokogradnje. Opisana je koncepcija ukupnih troškova projekata. Prikazani su postojeći klasifikacijski sistemi koji se najčešće primjenjuju u gradjevinarstvu, te
· razvoj novog, fleksibilnog okvira za strukturisanje podataka koji će služiti za procenu i kontrolu ukupnih troškova projekata visokogradnje.


































GRAFIČKI PRILOZI


Blok sheme:































































































































































































































































































































URBANISTIČKA STUDIJA IZVODLJIVOSTI
PROJEKTA



Elementi studije:


1.0. USLOVI PLANIRANJA I PROJEKTOVANJA INVESTICIJE

1.1.0. Uslovi koje postavlja investitor
1.2.0. Investicioni program realizacije posla
1.3.0. Studija izvodljivosti realizacije posla


2.0. PROSTORNO – PLANSKI USLOVI POSLA

2.1.0. Zahtevi prostornog planiranja
2.2.0. Urbanistički uslovi
2.3.0. Urbanističko- tehnički uslovi
2.4.0. Uslovi urbanističke saglasnosti

3.0. PROJEKTNI USLOVI POSLA

3.1.0. Funkcionalni zahtevi objekta
3.1.1. Projektni program
3.1.2. Projektni zadatak


4.0. EKONOMSKI ZAHTEVI POSLA

4.1.0. Uslovi strukture tržišta nekretnina
4.2.0. Uslovi koje odredjuju cene izgradnje objekta

4.2.1. Cene gradjevinskih materijala
4.2.2. Cene usluga
4.2.3. Cene opreme koja se ugradjuje

4.3.0. Troškovi naknada i raspodela dohodaka
4.4.0. Fiskalna davanja i obaveze


5.0. TROŠKOVI ORGANIZACIJE REALIZACIJE POSLA

5.1.0. Troškovi proistekli iz tehnologije izvodjenja
5.2.0. Troškovi organizacije izvodjenja radova


6.0. TOŠKOVI PROISTEKLI IZ TRŽIŠNIH USLOVA

6.1.0. Troškovi proistekli iz ponude i potražnje
6.2.0. Troškovi analize tržišta

6.2.1. Uskladjivanje i kalkulacija vezano za tržište
6.2.2. Politika cena


7.0. USLOVI ZAKONSKE REGULATIVE

7.1.0. Zakonska odobrenja
7.2.0. Zakonska ograničenja


8.0. USLOVI URBANISTIČKOG PLANIRANJA

8.1.0. Gradjevinska i regulaciona linija
8.2.0. Nivelacione kote
8.3.0. Uredjenje zemljišta
8.4.0. Uredjenje zelenih površina
8.5.0. Projektovana infrastruktura na urbanističkom planu
8.6.0. Buduća projektovana infrastruktura
8.7.0. Površine za parkiranje vozila
8.8.0. Površine za garaže
8.9.0. Mesto i lokacija pomoćnih objekata: trafo stanice, skloništa, garaže i sl.


9.0. USLOVI SPOLJAŠNJEG SAOBRAĆAJA

9.1.0 Spoljašnji saobraćaj na makro planu grada
9.2.0 Spoljašnji saobraćaj na mikro planu urbanog područja
9.3.0 Spoljašnji saobraćaj na planu lokacijE
9.4.0 Odnos prema centru grada
9.5.0 Odnos prema gravitacionim zonama

9.5.1. Odnos prema reci
9.5.2. Odnos prema starom gradskom jezgru


10.0 URBANISTIČKI USLOVI VEZANO ZA LOKACIJU

10.1.0 Odnos prema gradjevinskoj liniji
10.2.0 Odnos prema regulacionoj liniji
10.3.0 Nivelacione kote
10.4.0 Uslovi uredjenja zemljišta


11.0 USLOVI ARHITEKTONSKOG REŠENJA

11.1.0. Projektno rešenje objekta

10.1.1. Uslovi vezano za projektovanje osnova objekta
10.1.2. Uslovi vezano za projektovanje fasada objekta
10.1.3. Uslovi vezano za preseke objekta
10.1.4. Uslovi situacionog rešenja mikrolokacije
10.1.5. Uslovi situacionog rešenja makrolokacije

11.2.0 Funkcionalni uslovi objekta

11.2.1. Funkcionalni uslovi celog bloka
11.2.2. Funkcionalni uslovi pojedinih celina bloka
11.2.3. Funkcionalni uslovi pojedinih podcelina sistema: ulaza
11.2.4. Funkcionalni uslovi elemenata celina:

- na nivou prostorne grupe stanova oko stepeništa
- na nivou prostorne grupe stanova na jednom spratu
- na nivou jednog stana

11.2.5. Tipska funkcionalnost
11.2.6. Vantipična funkcionalnost
11.2.7. Funkcionalnost u prostorno-upotrebnom smislu
11.2.8. Funkcionalnost u tehničko-tehnološkom smislu
11.2.9. Uslovna povezanost elemenata podsistema
11.2.10. Bezuslovna povezanost elemenata podsistema

11.3.0. Uslovi vezano za arhitektonsku obradu objekata

11.3.1. Unutrašnja obrada objekata
11.3.2. Spoljašnja obrada objekata
11.3.3. Uslovi vezano za konstrukciju objekata
11.3.4. Uslovi vezano za konstruktivni sistem objekata
11.3.5. Uslovi vezano za iskop i fundiranje
11.3.6. Uslovi vezano za netipske etaže objekata
11.3.7. Uslovi vezano za tipske etaže objekata
11.3.8. Posebni uslovi vezano za konstrukciju objekata
11.3.9. Posebni uslovi vezano za fundiranje objekata

11.4.0 Rešenje instalacija objekata

11.4.1. Rešenje instalacija vodovoda
11.4.2. Rešenje instalacija kanalizacije
11.4.3. Rešenje instalacija grejanja i klimatizacije
11.4.4. Rešenje instalacija jake struje
11.4.5. Rešenje instalacija slabe struje
11.4.6. Protivpožarno rešenje
11.4.7. Rešenje instalacija sigurnosti i obezbedjenja

12.0 ANALIZE IDEJNE FAZE REALIZACIJE PROJEKTNE DOKUMENTACIJE

12.1.0. Arhitektonsko – gradjevinska projektna dokumentacija

12.1.1 Analiza funkcionalnih uslova
12.1.2 Analiza prostorno – oblikovnih uslova
12.1.3 Analiza konstrukcije
12.1.4 Analiza arhitektonske obrade objekta
12.1.5 Analiza opreme objekta

12.2.0. Unutrašnje instalacije

12.2.1. Analiza instalacija vodovoda i kanalizacije
12.2.2. Analiza grejanja i klimatizacije
12.2.3. Analiza jake i slabe struje
12.2.4. Analiza protivpožarnog sistema
12.2.5. Analiza sigurnosnih instalacija

12.3.0. Tehničko – ekonomski pokazatelji

12.3.1. Analiza svih količina koje se nalaze u projektu
12.3.2. Analiza opisa radova u projektu
12.3.3. Analiza cena radova koje su date u projektu
12.3.4. Analiza vrednosti radova koje su date u projektu


13.0 ANALIZE TEHNOLOŠKOG REŠENJA OBJEKTA

13.1.0. Analiza tehnološkog sistema izgradnje

13.1.1 Analiza koncepcije gradnje
13.1.2 Analiza elemenata gradnje
13.1.3 Potrebne analize proizvodnje elemenata gradnje
13.1.4 Analiza montaže sistema gradnje

13.2.0. Tehnologija izvodjenja radova

13.2.1. Analiza tehnologije iskopa i fundiranja
13.2.2. Analiza grubih gradjevinskih radova
13.2.3. Analiza konstrukcije objekta

13.2.4. Analiza završnih gradjevinskih radova (gradjevinsko-zanatskih i
instalaterskih radova)
12.2.5. Analiza završnih radova na objektu

13.3.0. Studije gradnje objekta

13.3.1. Paralelizacija
13.3.2. Finalizacija objekta
13.3.3. Taktni sistem
13.3.4. Ciklogram


14.0 VREMENSKI PLAN REALIZACIJE PROJEKTA

14.1.0. Projektovanje i priprema

14.1.1 Projektovanje objekata
14.1.2 Projektovanje tehnologije izvodjenja
14.1.3 Projektovanje organizacije izvodjenja
14.1.4 Projektovanje vremenskog plana

14.2.0. Objekat i radovi elaborata organizacije

14.2.1. Organizacija gradjenja, iskopa i fundiranja
14.2.2. Organizacija gradjenja grubih gradjevinskih radova
14.2.3. Organizacija gradjenja završnih gradjevinskih, gradjevinsko-zanatskih i instalaterskih radova
14.2.4. Organizacija gradjenja završnih radova objekta i gradilišta

14.3.0. Objekat

14.3.1. Iskop i fundiranje
14.3.2. Grubi gradjevinski radovi (konstrukcija)
14.3.3. Završni gradjevinski i gradjevinsko zanatski radovi


15.0 FAZA REALIZACIJE DOZVOLA ZA GRADJENJE

15.1.0. Tehnička dokumentacija neophodna za dobijanje dozvola za gradjenje – arhitonski deo dokumentacije

15.1.1 Situacija objekata
15.1.2 Tehnički opis projektnog rešenja
15.1.3 Statički i drugi potrebni proračuni
15.1.4 Specifikacija materijala i radova sa predračunom
15.1.5 Grafička dokumentacija (osnove, preseci, i detaljni crteži potrebni za izvodjenje radova

15.2.0. Unutrašnje instalacije objekta

15.2.1. Dokumentacija: potvrde, izjave, uslovi, saglasnosti, projektni zadatak
15.2.2. Tehnički izveštaj – tehnički opisi instalacija i postrojenja
15.2.3. Potrebni proračuni i dimenzionisanje sa proverom prema tehničkim i sigrnosni-zaštitnim uslovima
15.2.4. Tehnički uslovi za nabavku materijala i postrojenja i izvodjenje radova
15.2.5. Specifikacija opreme, materijala i radova sa predračunom
15.2.6. Grafička dokumentacija: situacioni planovi, preseci, osnove, šeme, dispozicije, crteži, detaljni crteži, potrebni i dovoljni za izvodjenje radova
15.2.7. Instalacija vodovoda i kanalizacije sa potrebnim postrojenjima
15.2.8. Termotehničke instalacije grejanja, ventilacije i klimatizacije sa potrebnim postrojenjima i podstanicama
15.2.9. Elaktrotehničke instalacije i postrojenja sa potrebnim trafo-stanicama i opslužnim podstanicama
15.2.10. Garaže
15.2.11. Instalacije protivpožarne zaštite

15.3.0. Spoljašnje infrastrukturno uredjenje

15.3.1. Priključci na magistralne vodove
15.3.2.Uredjenje terena
15.3.3.Projekat skloništa
15.3.4. Projekat garaža
15.3.5. Projekat trafo stanice
15.3.6. Projekat zaštite na radu
15.3.7. Oprema posebne namene

15.4.0. Uslovi za projekte

15.4.1. Urbanistički uslovi
15.4.2. Uslovi zaštite spomenika kulture (po potrebi)
15.4.3. Uslovi za zaštitu čovekove sredine
15.4.4. Urbanistička saglasnost
15.4.5. Sanitarna saglasnost
15.4.6. Protivpožarna saglasnost
15.4.7. Uslovi javnih skloništa
15.4.8. Saglasnost javnih skloništa
15.4.9. Saglasnost gradske čistoće
15.4.10. Elaborat uredjenja saobraćajnih i zelenih površina
15.4.11. Ptotokol i regulacije
15.4.12. Uslovi elektrodistribucije
15.4.13. Uslovi PTT
15.4.14. Uslovi kanalizacije
15.4.15. Uslovi vodovoda
15.4.16. Uslovi toplana (po potrebi)

15.5.0. Saglasnosti na projekte

15.5.1. Saglasnosti elektrodistribucije
15.5.2. Saglasnosti PTT
15.5.3. Saglasnosti kanalizacije
15.5.4. Saglasnosti vodovoda
15.5.5. Saglasnosti elektrana – toplana

15.6.0. Saglasnosti na trase i spoljašnje priključke

15.6.1. Elektrodistribucije
15.6.2. PTT
15.6.3. Kanalizacije
15.6.4. Vodovoda
15.6.5. Elektrana – toplana
15.6.6. Gradskog sekretarijata za saobraćaj
15.6.7. Direkcije za puteve
15.6.8. Direkcije za zelenilo
15.6.9. Gradskog saobraćaja

15.7.0. Tehnička kontrola tehničke dokumentacije



16.0 ELABORAT TEHNIČKO – EKONOMSKE REALIZACIJE

16.1.0 Kalkulacije posla

16.1.1. Prethodna kalkulacija
16.1.2. Struktura cena
16.1.3. Predračunska kalkulacija
16.1.4. Pogodbena kalkulacija
16.1.5. Planska kalkulacija
16.1.6. Ostvarena kalkulacija
16.1.7. Obračunska kalkulacija

16.2.0 Standardizacija posla

16.2.1 Organizacioni standardi
16.2.2 Tehnološki standardi
16.2.3 Standardi procesa i postupaka funkcionisanja i realizacije
16.2.4 Tehnoekonomski standardi
16.2.5 Standardizovana tehnologija
16.2.6 Standardizovana mehanizacija rada i transporta
16.2.7 Standardizovana kvalifikaciona struktura radne snage
16.2.8 Standardizovani procesi i postupci izvodjenja pozicija
16.2.9 Standardizovani utrošci: materijala i mehanizacije
16.2.10Planski cenovnik materijala
16.2.11Nomenklatura
16.2.12Klasifikacije


16.3.0 Planiranje realizacije posla

16.3.1. Dugoročni plan razvoja kompanije
16.3.2. Srednjoročni plan razvoja kompanije
16.3.3. Godišnji plan (okvirni plan mogućnosti i potreba):

· utvrdjivanje odnosa,
· utvrdjivanje obima,
· utvrdjivanje kapaciteta,
· utvrdjivanje osnova poslovne politike

16.3.4. Operativni plan: tromesečno sagledavanje i definisanje potreba i mogućnosti realizacije

· Definisanje potreba
· Angažovanje kapaciteta mehanizacije i radne snage
· Definisanje mogućnosti
· Obezbedjenje resursa i uslova radne snage, materijala i mehanizacije

16.3.5. Vremenski planovi objekta

· Mrežni model tehnologije i organizacije izvodjenja usaglašen sa ugovornim rokovima
· Osnovni vremenski plan izvodjenja
· Nalozi za rad
· Praćenje izvršenja planova
· Noveliranje planova































ANALIZA DETALJNOG URBANISTIČKOG PROJEKTA


17.0 Analiza i razjašnjavanje postavljenog zadatka

Osnovni radovi:

· Odredjivanje i utvrdjivanje prostornih područja postavljenog zadatka.
· Odredjivanje i utvrdjivanje područja važnosti i primene postavljenog zadatka.
· Sastavljanje pregleda do tada izvršenih , postojećih i važečih planova posmatranog prostornog područja, kao i područja uže i šire okoline.
· Definisanje područja koje je obuhvaćeno projektom.
· Odredjenje granica projekta u:
· kvantitativnom smislu,
· kvalitativnom smislu,
· uz uzimanje u obzir postojeće
· zakonske i
· normativne regulative
· iz ove oblasti.
· Odredjivanje upotpunjenih stručnih operacija i radova koji prate realizaciju posla.
· Izdavanje naloga predstavnicima ostalih stručnih oblasti, koji su sastavni deo tima za realizaciju projekta, za izradu neophodnih stručnih delova projekta.
· Provera i odobravanje, ukoliko:
· detaljan urbanistički plan,
· regulacioni plan ili
· plan urbanističke nadgradnje
· predstavlja plan koji je razvijen iz postojećeg:
· generalnog plana,
· plana opšteg karaktera, ili
· važećih planskih zakonskih regulativa.
· Izlazak na teren i analiza elemenata urbanističkog plana in situ, tj. na licu mesta.

Posebni radovi:

· Konačno utvrdjivanje i uspostavljanje principa i opsega nužnih prethodnih istraživanja, naročito onih vezano za prostorno područje plana, pretežno onog dela na kojem je predvidjena nadgradnja urbane strukture i sredine.
· Izrada kataloga postignuća urbanističkog projektovanja.


18.0 Utvrdjivanje prethodnih radova na izradi plana


18.1. Utvrdjivanje obima i vrste radova na realizaciji posla

Osnovne faze:

· Utvrdjivanje elemenata urbanističkog plana, kao što su:
· pripadajući planski nacrti,
· urbanističke studije,
· urbanističke analize,
· utvrdjivanje zakonskih mera,
· utvrdjivanje potreba iskazanih od strane opštinskih organa i drugih predstavnika investitora i naručilaca planske dokumentacije,
· sprovodjenje programskih zahteva,
· realizacija programskih potreba koje su date od strane gradskih predstavnika značajnih javnih funkcija.
· Definisanje izvršnih ciljeva i potreba područja obuhvaćenog planom, kao na primer u pogledu:
· topografije,
· postojeće izgradnje,
· postojeće urbanističke strukture i
· postojećih prava koja su zatečena u posmatranom prostoru,
· slobodnih površina,
· zatečenih prava u odnosu na slobodne površine,
· uključujući:
· površine pokrivene zelenilom (šume i parkovi),
· saobraćajne površine,
· površine za rekreaciju i bavljenje sportom,
· površine planske gradnje,
· površine neplanske gradnje,
· zatim, u pogledu:
· karakteristika gradjevinskog zemljišta,
· postojanja i uticaja objekata vodoprivrede,
· zaštite spomenika kulture,
· zaštite drugih objekata pod režimom zaštite,
· zaštite urbanog ambijenta,
· zaštite urbanih podcelina: ulica, trgova, blokova, nizova kuća – zgrada i dr.,
· očuvanja prostornog milieu-a,
· zaštite prirode,
· zaštite urbanih graditeljskih struktura,
· zaštite graditeljskog nasledja,
· zaštite postojećih vodenih površina,
· u pogledu vlasništva;
· Realizacije prethodnih faza vrši se putem:
· obilazaka terena,
· obilazaka i analize prostornih celina,
· analize prostornih jedinica na licu mesta,
· kroz izradu karata,
· putem izrade mapa,
· planova postojećeg stanja,
· izrade opisa posmatrane urbane celine,
· izrade izveštaja vezano za posmatranu urbanističku celinu i
· putem ostalih metoda i sredstava urbanističkog istraživanja,
· putem ostalih metoda i sredstava urbanističkog planiranja.
· Rešavanje programskih projektnih zadataka treba da bude vršeno u svemu u skladu sa važećim urbanističkim planovima koji pokrivaju posmatran prostor:
· generalnim urbanističkim planom,
· regulacionim planom i dr.
· i treba da predstavlja:
· dalju razradu postojećeg plana šireg područja i
· detaljniju izradu elemenata tog plana.
· Takodje, treba uzeti u obzir prethodni urbanistički plan (ili urbanistički projekat) za posmatranu urbanu celinu, na taj način da novi plan predstavlja razradu prethodnog i njegovo obnavljanje u skladu sa novonastalim promenama u urbanoj sredini u periodu izmedju nastanka prethodnog i novog urbanističkog plana.
· Planiranje i podizanje opšteg prostornog nivoa područja detaljnog urbanističkog planiranja.
· Razumevanje i analiza rezultata izjašnjavanja i predloga stanovnika posmatrane urbane sredine.

Posebne faze:

· Izrada modela terena – predmeta izrade urbanističkog detaljnog plana.
· Vršenje geodetskih merenja i izrada geodetskih podloga.
· Odredjivanje vrednosti snimanjem iz vazduha.
· Vršenje analiza snimanjem iz vazduha.
· Predstavljanje primera mogućih rešenja projektnog zadatka.
· Obnovljeno istraživanje i analize postojećih urbanističkih planova višeg ranga:
· generalni urbanistički plan,
· regulacioni plan.
· Sudelovanje prilikom iznalaženja mogućnosti ispunjavanja prostornih zahteva, principima otvorenog i javnog rada, otvorenim sredstvima rada, odnosno, uz prisustvo i učešće javnosti.
· Analiza slike grada.
· Analiza urbane strukture grada.
18.2. Analiza sadržine rezultata istraživanja

· Analiza sadržine rezultata istraživanja:
· uradjenog materijala i
· napisanih stavova.


18.3. Prognoze planom predvidjenog razvoja

· Prognoze planom predvidjenog razvoja projektovane urbane sredine, naročito uzevši u obzir stepen razvoja koji za to područje predvidjaju urbanistički planovi višeg – opštijeg ranga:
· generalni urbanistički plan,
· regulacioni plan i dr.


18.4. Učestvovanje i saradnja prilikom izlaganja konkretnih planskih programa


19.0 Realizacija predplana – prethodnog plana (skice plana)


Osnovne faze:

· Osnovno rešavanje bitnih delova zadatka plana u obliku brojčanih prikazivanja sa kratkim razjašnjavanjima i tumačenjima osnovnih postavki urbanističke koncepcije.
· Iznošenje mogućih alternativnih rešenja.
· Sudelovanje na predstavljanju koncepata realizacije urbanističkog plana na nivou sastanaka predstavnika:
· upravne vlasti (gradske, opštinske, lokalne – predstavnika mesne zajednice),
· nosilaca javnih funkcija, kao i
· lokalnih predstavnika užeg i šireg susedstva (bloka, mesne zajednice i sl.).
· Vršenje grube procene visine investicija koje je neophodno izvršiti prilikom realizacije urbanističkog plana.
· Uskladjivanje predplana (skice plana) sa predstavnicima naručioca posla (investitora) i njihovim opunomoćnicima ili telima, kao što su:
· komisije,
· radne grupe,
· odbori,
· koji imaju ovlašćenje da odlučuju u vezi realizacije urbanističkog projekta.
Posebne faze:

· Izrada modela.
· Sudelovanje u zajedničkom radu sa onim delom stanovništva koji ima neprihvatljiv stav prema novom urbanističkom projektu.
· Takodje, učešće u javnom radu, kao što su održavanja:
· predavanja,
· tribina,
· okruglih stolova.
· Priprema i izdavanje:
· štampanih informacija,
· dodatnih planova,
· priprema i vršenje otovrenih diskusija.
· Sprovodjenje postupaka predstavljanja projekta:
· nosiocima javnih funkcija,
· predstavnicima investitora,
· predstavnicima organa javne uprave (gradske skupštine, opštine, komisije ili odbora za urbanizam), kao i
· Predstavljanje rezultata istraživanja mogućnosti rešenja urbanističkog projekta u pogledu osnovnih postavljenih različitih zahteva i potreba.


20.0 Konačan detaljni urbanistički plan


Osnovne faze:

· Projektovanje konačnih detaljnih urbanističkih planova, plansko urbanističko uredjenje prostora i priprema planova za javno izlaganje u obliku prednacrta za završni dokument.
· Sudelovanje u izradi investicione studije – predračunu troškova i, shodno tome, sudelovanje u vršenju potrebnih radnji i operacija za realizaciju osnovnih i njima srazmernih ciljeva urbanističke studije i detaljnog urbanističkog projekta.
· Saradnja u sastavljanju i uredjivanju materijala predložene planske dokumentacije za usvajanje od strane gradskih ili opštinskih nadležnih institucija i organa:
· komisije za urbanizam,
· izvršnog odbora skupštine grada,
· izvršnog odbora opštine.
· Predstavljanje projekta tokom postupka javnog uvida.
· Otklanjanje nedoumica i nedostataka projektne dokumentacije nakon sugestija gradskih ili opštinskih stručnig predstavnika, kao i u toku i nakon postupka javnog uvida.
· Uskladjivanje konačnog planskog rešenja od strane naručioca posla – investitora – predstavnika gradske uprave.

Posebne faze:

· Izrada modela.
· Realizacija pratećih planova – varijanti osnovnog plana, na primer plana arhitektonsko – gradjevinskog oblikovanja urbanog područja.
· Sudelovanje u javnom radu i delatnosti predstavnika naručioca posla.
· Obračun i realizacija plana mera zaštite životne sredine i životne okoline.
· Suštinsko menjanje i preinačavanje plana.
· Nanovo izrada elemenata i podceline plana, naročito nakon promena mišljenja i novih potsticaja.
· Izrada:
· popravki,
· korekcija i
· doterivanja
· prema predlozima i korekturi od strane opštinskih većnika, odbornika, komisije za urbanizam, naročito nakon većih nedoumica i dilema.


21.0 Izrada korigovanog urbanističkog plana pogodnog za odobravanje


Osnovne faze:

· Završavanje detaljnog urbanističkog plana, u svemu u skladu sa odlukom i obrazloženjem gradske ili opštinske vlade, kao predlog za odobravanje kod upravnog nadleštva, uključujući i onaj deo nadleštva koji je specijalizovan za područje detaljnog urbanističkog projektovanja.

• Ova faza predvidja kontrolu i usaglašavanje plana sa postojećim zakonima i propisima na ovom polju.

Posebne faze:

· Dodatan rad na završavanju planske dokumentacije i njena priprema za štampu.
· Izrada dodatnih grafičkih priloga detaljnog urbanističkog plana:
· 3D modela,
· kompjuterskih simulacija,
· kompjuterskih detalja.
· Izrada kompjuterske video animacije i simulacije za područje detaljnog urbanističkog plana.

DOKUMENTACIJA ZA ARHITEKTONSKO PROJEKTOVANJE


22.0 Studija izvodljivosti

23.0 Predprojektni zadatak

24.0 Projektni zadatak

25.0 Idejna skica


Osnovni radovi:

· Analiza projektnog zadatka.
· Razjašnjenje projektnoga zadatka.
· Analiza, savetovanje i rešavanje projektnih zahteva.
· Formulisanje odluka i opredeljenje za izbor tipa projekta koji će ući u dalju proceduru projektovanja.
· Predstavljanje čvrstog stava u vezi projekta i objekta.
· Postavljanje zajedničkog cilja i rezultata.

Posebni radovi:

· Analiza lokacije, analiza mesta gradnje.
· Postavljanje programa prostora objekta.
· Postavljanje programa funkcije objekta.
· Analiza i potvrda značaja uticaja sredine na objekat.
· Potvrda saglasja sredine i objekta.


26.0 Idejno rešenje, Predprojekt, Projektni i planski nacrt


Osnovni radovi:

· Analiza situacije terena.
· Analiza urbane sredine i urbane okoline.
· Medjusobno usaglašavanje postavljenih ciljeva
· (granični uslovi, konflikti ciljeva).
· Predstavljanje kataloga ciljeva
· sadržanih unutar programa (programski ciljevi).
· Razrada programskih ciljeva.
· Izrada koncepata projekta uključujući istraživanje alternativnih mogućnosti rešavanja projektnog zadatka na osnovu jednakih projektnih zahteva, sa predstavljanjem rešenja u obliku crteža.
· Analiza datih koncepata i njihovo vrednovanje.
· Na primer: istraživanje nacrtanih prikaza, linearnih skica, često uz navodjenje podataka vezano za skicu.
· Integrisanje postignuća drugih arhitekata i projektanata na projektovanom planu.
· Analiza postignuća drugih arhitekata na projektovanom planu.
· Objašnjavanje i razjašnjavanje najvažnijih:
· gradograditeljskih,
· urbanističkih,
· položajnih,
· oblikovnih, funkcionalnih,
· tehničkih,
· sa područja gradjevinske fizike,
· privrednih,
· energetskih privrednih,
· bioloških,
· ekoloških
· zajedničkih veza, postupaka i uslova prethodnih rešavanja sa nadležnim institucijama i ostalima koji su prisutni i specijalizovani za pojedine oblasti projektovanja, kao i onim institucijama koje su nadležne za izdavanje dozvola za pojedine oblasti i faze projektovanja.
· Kod slobodnih površina, utvrdjivanje ekoloških zajedničkih projektnih postavki, na primer:
· tla,
· terena,
· vode,
· klime,
· vegetacije
· i njihova analiza i definisanje graničnih parametara važnih za povezivanje slobodne površine sa neposrednom okolinom i širom urbanom sredinom.
· Izrada preliminarnih postavki mogućih troškova izgradnje projektovanog objekta i na osnovu njih utvrdjivanje okvirnog finansijskog obima projekta.
· Na osnovu zadatih finansijskih parametara, odredjivanje stepena funkcionalno oblikovnih karakteristika objekta.
· Zajedničko usaglašavanje svih predprojektnih rezultata.

Posebni radovi:

· Istraživanje mogućih odgovora na različite osnovne projektne zahteve.
· Upotpunjavanje predprojektnih skica u odnosu na posebne projektne zahteve.
· Predstavljanje finansijskog plana.
· Predstavljanje analize mogućeg koštanja gradjevinskih radova.
· Predstavljanje analize potreba vezano za program projektovanog objekta.
· Sudelovanje u ostvarivanju rešenja za programska i gradjevinska pitanja.
· Izrada idejnih podloga u različitim tehnikama, kao na primer, perspektivnim prikazima, crtežima, uzorcima, modelima.
· Predstavljanje vremenskog i organizacionog plana.


27.0 Idejni projekt, Sistemski i integracioni projekt

Osnovni radovi:

· Obrada koncepata projekta. Postupna razrada nacrtanih – grafičkih rešenja, uzimanjem u obzir projektovanih zahteva i uslova:
· urbanističkih uslova,
· urbanističko – tehničkih,
· gradskih graditeljskih,
· oblikovnih,
· uslova gradjevinske fizike,
· privrednih,
· ekonomskih,
· energetskih,
· bioloških,
· ekoloških uslova,
· koji se primenjuju prilikom izrade pojedinih elemenata projekta i njihove analize i koji, uzeti u obzir zajedno, daju konačan izgled projektovanog rešenja.
· Integrisanje rešenja poznatih iz prakse i datih uslova na pojedine delove projekta.
· Iscrtavanje objekta po normativima i propisima datim za tehničko crtanje i tehničke prezentacije.
· Predstavljanje objekta kompjuterskim tehnikama tehničkog prikazivanja, sa poštovanjem normi i propisa tehničkog crtanja.
· Zajedničko izlaganje crteža – likovnih priloga – ukupnog projektnog materijala:
· likovno predstavljenih analiza projekta,
· sveukupnih predprojektnih skica,
· projektnih skica,
· ostalih crteža,
· u razmeri i na tehnički način, tako da se predstavlja objekat u pravim odnosima mera, na osnovu kojih je moguće izvesti detaljan plan po pojedinim grupama projektovanog prostora.
· Rešavanje i učešće od strane projektanata nadležnih za različita područja tehničkog aspekta projekta:
· idejno rešavanje instalacija visoke struje
· idejno rešavanje instalacija niske struje,
· instalacija vodovoda
· instalacija kanalizacije,
· instalacija grejanja,
· instalacija klimatizacije.
· Rešavanje idejno specifičnih tehničko – tehnoloških problema i zahteva projekta:
· tehnologije zatvorenog ili otvorenog bazena za kupanje u sklopu objekta,
· tehnologije solarnog sistema grejanja,
· tehnologije liftovskog postrojenja i sl.
· Rešavanje globalnog predmera i predračuna na osnovu standarda za predmer i predračun, uzimajući u obzir specifične zahteve vezano za pojedini tip objekta i specifične pravilnike vezano za predmere i predračune.
· Rekapitulacija svih elemenata projekta.
· Medjusobno usaglašavanje svih osnova objekta, osnova i preseka, kao i osnova, preseka i fasada.

Posebni radovi:

· Analiza alternativa/ varijanti i njihovo vrednovanje putem istraživanja finansijskih parametara.
· Optimizacija varijanti.
· Finansijska optimizacija.
· Studija ekonomske izvodljivosti i opravdanosti.
· Proračun investicije putem sagledavanja količina u pogledu gradjevinskih delova objekta i njegove opreme, ili iz kataloga gradjevinskih elemenata.


28.0 Odobreni projekt; Odobreni idejni projekt, Korigovani projekt


Osnovni radovi:

· Razrada podloga za predstavljanje i odbranu projekta pred predstavnicima zakona, radi dobijanja potrebnih dozvola i saglasnosti, medju kojima su:
· urbanistička dozvola,
· urbanistička saglasnost,
· gradjevinska dozvola,
· posebne saglasnosti na projekat i dr.,
· takodje kao i zadnji korak za dobijanje ponuda za izvodjenje radova, za korišćenje finansijskog učešća drugih sudeonika u gradjevinskom poslu.
· Prilagodjavanje projektne dokumentacije za zaključivanje ugovora sa svim nadležnim institucijama vlasti, kao na primer:
· direkcijom za gradsko gradjevinsko zemljište (ili zavodom za izgradnju grada)
· javnim preduzećem PTT,
· javnim preduzećem za vodovod i kanalizaciju,
· elektrodistribucijom,
· preduzećem za javna skloništa,
· protivpožarne institucije i dr.
· Predavanje završene faze projektne dokumentacije.
· Upotpunjavanje i usaglašavanje projektnih podloga u skladu sa prilozima ostalih učesnika u poslu, vezano za pojedine stručne delove:
· projekt konstrukcije,
· projekt elektroinstalacija,
· projekt vodovoda i kanalizacije,
· projekt grejanja i ventilacije i dr.
· Tehnička kontrola projekta.
· Može da bude:
· interna tehnička kontrola i
· spoljašnja tehnička kontrola.
· Tehnička kontrola obuhvata:
· gradjevinsku tehničku kontrolu,
· tehničku kontrolu elektroinstalacija,
· tehničku kontrolu vodovoda i kanalizacije,
· tehničku kontrolu ptt i instalacija slabe struje i dr.

Posebni radovi:

· Sudelovanje u ostvarivanju eventualno potrebnih saglasnosti suseda i stanovnika okolnih objekata kao i vlasnika okolnog zemljišta za projekat.
· Sudelovanje u ostvarivanju eventualno potrebnih saglasnosti predstavnika mikrourbane zajednice na projektnu dokumentaciju.
· Razrada projektnih podloga za potrebe dobijanja eventualnih specifičnih dozvola i odobrenja od strane nadležnih institucija.
· Razrada projektnih podloga za potrebe specifičnih postupaka odobrenja projekta.
· Stručno i organizaciono učešće i saradnja sa izvodjačem radova i (ili) investitorima u procesu donošenja odluka vezano za doneta rešenja u postupku odobrenja projektne dokumentacije.
· Učešće u eventualnim žalbama na doneta rešenja.
· Eventualno savetodavno učešće u mogućim pravno – tehničkim postupcima vezano za proces donošenja i usvajanja projektne dokumentacije.
· Učestvovanje u procesu obezbedjenja dozvole u opširnijem obliku, za koje nije uobičajeno prisustvo izvršioca.


29.0 Izvodjački projekt


Osnovni radovi:

· Razrada predmeta faze realizacije 3 i 4.
· Postepena razrada i predstavljanje rešenja uzimajući u obzir osnovne uslove projektovanja.
· Postepena razrada i predstavljanje rešenja uzimajući u obzir korekcije projekta date uslovima u toku sprovodjenja postupka odobrenja projektne dokumentacije.
· Razrada predmeta faze realizacije 3 i 4 vrši se na planu uslova iz oblasti:
· urbanizma,
· gradskih urbanističkih zahteva,
· oblikovnih zahteva,
· funkcionalnih zahteva,
· tehničkih zahteva,
· zahteva iz oblasti gradjevinske fizike,
· zahteva iz oblasti mikrourbanizma,
· biologije,
· ekologije i dr.,
· a u saglasju sa ostalim učesnicima u projektovanju:
· statičarima,
· konstruktorima,
· strukturnim inženjerima,
· elektroinženjerima,
· mašinskim inženjerima,
· inženjerima gradjevinske fizike,
· akustičarima,
· termoinženjerima,
· ostalim specijalizovanim stručnjacima i dr.
· Usaglašavanje crteža projekta sa svim pojedinačnim zadacima, neophodnim za izvodjenje, kao što su:
· izrada konačnih izvodjačkih detalja,
· izrada opštih konstrukcionih detalja,
· izrada plana oplata,
· šeme armature,
· plana obezbedjenja terena
· plana organizacije gradilišta,
· plana dinamike izgradnje,
· plana upotrebe mehanizacije,
· izrada finansijskog plana gradnje,
· izrada plana otvaranja gradilišta i dr.
· Izrada konstrukcionih detalja i drugih detalja u razmeri 1:50 do 1:1, sa pripadajućim tehničkim opisom.
· Izrada tehničkih opisa izgradnje objekta, kao razrada predmera i predračuna.
· Razrada podloga i detalja ostalih učesnika – iz drugih tehničkih oblasti – u procesu projektovanja.
· Integrisanje svih elemenata projekta u jedinstveno rešenje.
· Izrada prednacrta plana izvodjenja radova, čiju je realizaciju moguće izvršiti i u toku počinjanja realizacije radova na izgradnji objekta.

Posebni radovi:

· Predstavljanje detaljnog crteža – projekta objekta u formi gradilišne izvodjačke dokumentacije, kao osnova za izvodjenje radova, zajedno sa programom izvodjenja radova.
· Program izvodjenja radova ili šema izvodjenja radova mogu da budu uradjeni za celokupni projekt ili samo za njegove pojedine faze.
· Ako je program izvodjenja radova radjen samo za fazu, to može da bude plan montaže ili neki drugi izvodjački plan.
· Po pravilu, svaka faza radova na objektu ima svoj program izvodjenja radova, kao što je:
· izvodjenje temelja,
· betoniranje,
· montaža fasade,
· program realizacije podcelina zgrade,
· program realizacije podcelina opreme,
· program realizacije enterijera zgrade i dr.
· Predstavljanje detaljnog crteža objekta kao osnov za vršenje predmera radova na gradilištu, odnosno za vodjenje gradjevinske knjige, u formi izvodjačke dokumentacije.
· Provera usaglašenosti izvodjačkog plana radova, uradjenog od strane izvodjača ili podizvodjača prilikom licitacije za dobijanje posla na izvodjenju projektovanog objekta, sa osnovnom izvodjačkom projektnom dokumentacijom.
· Provera se odnosi na:
· opšte količine utroška materijala i
· opšte norme za realizaciju datog posla.
· Razrada modela detalja objekta.
· Potvrda i prihvatanje planova trećih učesnika u procesu izrade izvodjačkog projekta, a koji nisu uključeni u tim za izradu dokumentacije izvodjačkog projekta, niti su pod patronatom autora objekta. Na primer:
· projekat radionica na gradilištu,
· projekat upravnih i pomoćnih objekata na gradilištu koje koriste podizvodjači,
· planovi montaže teških mašina i opreme, koje daju isporučioci mašina i opreme,
· planovi temelja teških mašina i opreme, koje daju isporučioci mašina i opreme,
· planovi za postavljanje kranova,
· betonskih baza,
· asfaltnih baza,
· planovi fabrika montažnih elemenata na gradilištu i dr.
· Prethodno se odnosi na faze i radove koji:
· nisu obuhvaćeni predračunom radova datim u izvodjačkom projektu,
· niti su predmet izvodjačkog projekta,
· niti su obuhvaćeni cenom (predračunom) radova,
· jer padaju na teret trećih lica – podizvodjača radova.



30.0 IZVODJAČKO PROJEKTOVANJE U OBLASTI KONSTRUKCIJA, KONSTRUKTIVNIH SISTEMA I KONSTRUKTIVNIH SKLOPOVA ZGRADE – STATIKA KONSTRUKCIJA


30.1 Idejna skica, idejno rešenje

· Analiza projektnog zadatka.
· Razjašnjenje projektnog zadatka sa usko stručnog aspekta rešenja konstrukcije i konstruktivnog sistema u sporazumu sa planerom – projektantom (autorom) objekta.


30.2 Izrada pretprojekta – idejnog projekta (projektni i planski prednacrt)

Osnovne faze realizacije:

· Savetovanje u pogledu statičko – konstruktivnog aspekta objekta, obzirom na važnost pitanja:
· statičke sigurnosti,
· podobnosti konstrukcije za upotrebu,
· podobnosti konstruktivnog sistema za upotrebu,
· ekonomske opravdanosti konstrukcije i konstruktivnog sistema.
· Saradnja prilikom razrade koncepta projekta (planskog koncepta) uključujući ispitivanje različitih mogućnosti za rešenje plana konstrukcije (proračuna konstrukcije) i konstruktivnog sistema pod jednakim zadatim uslovima.
· Ispitivanja uključuju izradu skica mogućih rešenja.
· Razjašnjenje i postavljanje, za konstrukciju i konstruktivni sistem objekta, čvrsto utvrdjenih stavova i rešenja, kao na primer, u pogledu:
· materijala gradnje,
· načina gradnje,
· sistema gradnje, ili
· sistema rekonstrukcije objekta, ili
· utvrdjivanje konstruktivnih zahteva objekta.
· Saradnja u prvobitnoj fazi većanja i analize konstruktivnog sistema, zajedno sa predstavnicima investitora – naručilaca i drugim učesnicima u procesu projektovanja koji su u usko stručnom pogledu angažovani na realizaciji procesa projektovanja, a sve pod odobrenjem naručioca i autora projektnog rešenja.
· Učestvovanje u realizaciji početne faze izrade predmera i predračuna konstrukcije i konstruktivnog sistema.

Posebne faze realizacije:

· Uspostavljanje i izrada uporednog jednoobraznog obračuna za više predloženih mogućih rešenja, pod različitim uslovima plana objekta.
· Postavljanje i realizacija statičkog plana opterećenja (šeme opterećenja) kao osnove za davanje mišljenja o vrsti i načinu temeljenja objekta.
· Prethodna izrada mogućeg dokazujućeg obračuna tipa predloženog temeljenja objekta.


30.3 Idejni projekat. Sistemski i integracioni projekat

Osnovne faze realizacije:

· Razrada rešenja konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta (statička razrada) na osnovu i obzirom na:
· plan objekta i
· integrisane posebne stručne projekte objekta,
· uključujući:
· rešenje konstrukcije, dato u odredjenoj razmeri,
· uključujući kotiranje mera vezanih za konstrukciju,
· ostala numerička odredjenja i
· statički proračun.
· Izrada dodatnih statičkih proračuna i odmeravanja.
· Čvrsto i konačno utemeljenje konstruktivnih detalja i glavnih statičkih merenja konstrukcije i konstruktivnog sistema u odnosu na, na primer:
· oblikovanje glavnih nosećih vertikalnih i horizontalnih elemenata,
· elemenata primarne i sekundarne noseće konstrukcije,
· detalja ukrućenja,
· detalja veza konstruktivnih elemenata sredstvima za vezivanje,
· uključujući sve prateće i neophodne statičke proračune.
· Sudelovanje u izradi tehničkog opisa objekta.
· Sudelovanje u dogovorima sa predstavnicima investitora, nalogodavaca, kao i drugim specijalizovanim učesnicima u procesu projektovanja u vezi odobravanja i prihvatanja projektne dokumentacije.
· Saradnja prilikom izrade i obračuna troškova potrebnih za realizaciju objekta.

Posebne faze realizacije:

· Izrada statičkog proračuna sa celovitim postupkom obračuna, kojim se dokazuje i pokazuje tačnost svih obračunskih stavki.
· Izrada dokaznog statičkog proračuna sa svim detaljima neophodnim za izvodjenje objekta.
· Dodatni rad ili dodatni utrošak vremena na izradi posebnih uputstava i opisa za izradu specifičnih konstrukcija ili konstruktivnih detalja.
· Posebno, rad na izradi detaljnih opisa konstruktivnih detalja.
· Predmer i predračun utroška materijala, kao na primer, utroška čelika prilikom izrade čeličnih konstrukcija.
· Priprema predmera i predračuna radova i materijala kao tendera kod raspisivanja konkursa za izbor najpovoljnijeg izvodjača, takodje, kao neposredne podloge za izvodjenje.


30.4 Odobreni projekat, odobreni korigovani projekat

Osnovne faze realizacije:

· Izrada i postavljanje konačnog projektnog rešenja za odobrenje u vidu statičkog proračuna konstrukcije i konstrukcionog sistema, uzimajući u obzir sve prethodno date projektne uslove:
· kako one koje je postavio projektant – autor, tako i
· uslove koji proističu iz zakonske regulative i standardizacije, posebno
· uslove sa područja gradjevinske fizike i sličnih oblasti.
· Završetak pozicionog plana (plana pozicija) za izradu konstrukcije i konstruktivnog sistema i donošenje:
· statičkih pozicija,
· tabela dimenzija konstruktivnih elemenata, kao i
· dimenzionisanje konstruktivnog sistema,
· donošenje tabela saobraćajnog opterećenja konstrukcije,
· liste tipova i kvaliteta gradjevinskog materijala,
· opisa i detalja specifičnosti konstrukcija
· koji su dati u opštem smislu u razradi projektne dokumentacije – arhitektonskog projekta.
· Prethodno opisani prilozi daju se u
· pismenoj i
· grafičkoj formi – kao kompjuterski crteži ili crteži na pausu.
· Zajedničko uskladjivanje i postavljanje osnova i podloga
· projekta konstrukcije i
· konstruktivnog sistema,
· statičkog proračuna
· i njihova priprema i predstavljanje za konačno zajedničko odobravanje.
· Pretresanje i rešavanje sa predstavnicima tehničke kontrole, inženjerima zaduženim za kontrolu projektne dokumentacije.
· Upotpunjavanje i eventalno ispravljanje tehničke dokumentacije, uključujući njene detalje isto kao i opšti plan.


Posebne faze realizacije:

· Izrada elaborata iz oblasti gradjevinske fizike, kao na primer:
· elaborata protivpožarne zaštite,
· termičke zaštite,
· zvučne zaštite,
· ukoliko ovi elaborati nisu, zbog posebnih karakteristika objekta, već uključeni u projektnu dokumentaciju, obradjeni od strane lica specijalizovanih za pojedine oblasti gradjevinske i arhitektonske fizike.
· Izrada statičkog numeričkog obračuna sigurnosti objekta i davanje mera:
· osiguranja zgrade i gradilišta,
· osiguranja tla ispod i neposredno oko zgrade od sleganja, klizanja ili
· obrušavanja,
· proračun osiguranja budućeg objekta od sleganja, klizanja ili pomeranja.
· Realizacija crteža koji uključuju statičke pozicije i dimenzionisane detalje:
· statičkih elemenata,
· šeme armatura,
· profile elemenata,
· šeme pozicija opterećenja,
· šeme uticaja opterećenja,
· vrstu i kvalitet materijala koji je upotrebljen za izradu konstrukcije.
· Takodje, uz crteže se prilažu posebni tekstualni opisi koji detaljno objašnjavaju posebnosti konstrukcije, što predstavlja prilog – dokaz uz izradjeni pozicioni plan.


30.5 Izvodjački projekat, projekat za izvodjenje

Osnovne faze realizacije:

· Razrada rezultata faza realizacije 3 i 4 sa posebnom pažnjom posvećenom u odnosu na razradu i uticaj integrisanih specijalizovanih projekata vezanih za osnovni projekat objekta.
· Završavanje detaljnog projekta oplate.
· Upotpunjavanje izvodjačkog projekta detaljima i elementima sklopa objekta.
· Upotpunjavanje izvodjačkog projekta računskim potvrdama vezanim za dimenzionisanje konstrukcije i konstruktivnog sistema, sa:
· opisima konstrukcije,
· opisima konstruktivnih detalja,
· kao na primer:
· detaljima armature,
· presecima nosača i
· detaljima konstruktivnih čvorova.
· Izrada plana montaže kod čeličnih konstrukcija.
· Izrada krojnih planova i detalja kod drvenih konstrukcija.
· Prethodno pomenuti planovi ne uključuju izradu radioničkih crteža niti fabričkih detalja, za one elemente koji se rade u fabrici, u industrijskom procesu proizvodnje.
· Predstavljanje detaljnih tabela i specifikacija u slučaju metalnih konstrukcija, kao i izrada predmera i predračuna vezanih za izradu konstrukcija.
· Tabele i specifikacije se izradjuju kao dopuna statičkim i drugim proračunima vezanim za konstrukciju ili predmerima vezano za metalne konstrukcije.

Posebne faze realizacije:

· Izrada radioničkih crteža kao i detaljnih crteža za fabričku izradu kod:
· čeličnih i
· drvenih konstrukcija.
· Izrada planova elemenata i detalja za izradu:
· konstrukcija od gotovih – prefabrikovanih elemenata i
· sklopova od betona i armiranog betona.
· Ovi planovi uključuju:
· specifikacije elemenata konstrukcije,
· njihov predmer i
· predračun.
· Razrada i sprovodjenje:
· postupka prednaprezanja i
· izrada protokola prednaprezanja
· kod realizacije konstrukcije od prednapregnutog betona.
· Statičko dokazivanje i proračun postupka izvodjenja u slučaju kod suštinskih izmena odobrenog projekta, koje je potrebno izvršiti, a koje nisu bile ugovorene i nisu obavezujuće za izvršioca posla.


30.6 Supervizija projekta, predmer detalja i izrada pnala realizacije objekta

Osnovne faze realizacije:

· Supervizija i izračunavanje:
· količine armature kod armiranobetonske konstrukcije,
· količine i težine čelika kod čeličnih konstrukcija i
· zapremine drvenih masa kod inženjerskih drvenih konstrukcija,
· uključujući:
· obračun pripadajućih delova i elemenata konstrukcije,
· spojnih i vezivnih delova konstrukcije,
· vezivnih materijala,
· kao prilog uz izradjeni predmer i predračun.
· Izrada detaljnih faza realizacije kao poseban deo razrade faze izvodjačkog projekta.
· Pripremanje licitacionog elaborata – konkursnih podloga za izbor najpovoljnijeg ponudjača radova konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta.

Posebne faze realizacije:

· Izrada priloga uz opis radova i faza realizacije konstrukcije i konstruktivnog sistema.
· Izrada programa izvodjenja radova na objektu, za one vrste radova koji nisu predmet osnovnih radova ove faze.
· Ukoliko su radovi obuhvaćeni osnovnim radovima, dopunskim postignućima će biti obuhvaćeni oni prilozi uz osnovne radove, koji nisu njima obuhvaćeni.
· Izrada priloga uz predračun radova koji nisu obuhvaćeni osnovnim fazama postignuća.
· Postavljanje liste faza radova na izradi noseće konstrukcije.


30.7 Učestvovanje u vršenju izbora najpovoljnijeg izvodjača radova

Posebna faza realizacije posla:

· Sudelovanje kod ocenjivanja i vrednovanja ponuda za izvodjenje radova, datih na osnovu opisa radova, programa i plana realizacije objekta.
· Saradnja kod ocenjivanja i vrednovanja alternativnih ponuda i ponudjača.
· Izrada priloga dopunskih radova (dodatnih troškova), kao jediničnih cena ili u vidu paušalnog iznosa.


30.8 Projektantski nadzor, gradjevinski nadzor, nadzor nad objektom u toku gradnje, nadzor nad gradnjom

Posebna faza realizacije posla:

· Inženjersko tehnička kontrola izvodjenja konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta.
· Generalno usaglašavanje konstrukcije koja se izvodi sa odobrenom statičkom podlogom.
· Inženjerska kontrola gradjevinskih sredstava koja su prisutna na gradilištu, kao na primer:
· radnih i pomoćnih skela,
· kranskih staza,
· osiguranja širokog otkopa,
· kontrola sigurnosnih skela.
· Kontrola:
· izrade betona,
· armiranja,
· procesa betoniranja objekta
· sa posebnih konstruktivnih aspekata, kao što su:
· statičke kontrole,
· kontrole otpornosti materijala i
· kontrole kvaliteta materijala.
· Savetovanje i savetodavstvo na polju tehnologije proizvodnje i ugradnje betona.



30.9 Vršenje radova direktora gradilišta, rukovodioca gradilišta za izradu konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta

Posebna faza realizacije posla:

· Radovi kojima se:
· organizuje proces gradnje,
· uspostavlja kvalitetan proces gradnje i
· nadziru mogući uticaji na sigurnost konstrukcije objekta,

• nadziru mogući uticaji na kvalitet konstrukcije objekta.

31.0 Supervizija projekta; izrada plana realizacije objekta; vršenje pripreme za licitaciju za izbor izvodjača posla


Osnovni radovi:

· Kontrola projektne dokumentacije.
· Kontrola:
· mera koje se nalaze u projektnoj dokumentaciji,
· elemenata mera,
· tabela,
· predmera,
· predračuna
· kontrola priloga svih učesnika u procesu projektovanja,
· projekta elektroinstalacija niske i visoke struje,
· projekta vodovoda i kanalizacije,
· projekta grejanja i vetrenja,
· statike konstrukcije,
· projekta konstruktivnog sistema,
· projekta strukturnog sistema i dr.
· kontrola podataka i tabela,
· kontrola podataka vezano za termički proračun,
· provera podataka vezano za proračun zaštite od buke,
· provera podataka vezano za proračun zaštite od prekomerne insolacije,
· provera podataka vezano za proračun osvetljenja i dr.
· Usaglašavanje opisa faza izrade objekta sa tabelarnim brojčanim podacima i prilozima, za svaku pojedinačnu tehničku oblast posebno.
· Usaglašavanje i koordinacija opisa faza izrade projekta različitih tehničkih područja projektne dokumentacije.
· Analiza i usaglašavanje projekata realizacije projektovanog objekta u svim opštim područjima i fazama realizacije.
· Donošenje plana proizvodnog ciklusa izgradnje objekta:
· tehnički proizvodni plan,
· ekonomski plan,
· finansijski plan,
· dinamički plan izgradnje,
· tehnološki plan realizacije objekta, plan korišćenja mehanizacije,
· plan korišćenja radne snage i dr.
· Priprema licitacionog elaborata – konkursnih podloga za izbor najpovoljnijeg i najpogodnijeg ponudjača.
· Objedinjavanje u celinu elaborata pojedinih faza i područja gradnje:
· projekta visoke i niske struje,
· projekta vodovoda i kanalizacije,
· projekta grejanja i vetrenja,
· statičkog proračuna,
· projekta konstruktivnog sistema i dr.
· i izrada konkursnog elaborata za izbor najpovoljnijeg izvodjača radova.

Posebni radovi:

· Usaglašavanje rezultata izrade projektne dokumentacije sa programskim uslovima za izradu projektne dokumentacije.
· Analiza i kontrola posebnih izvodjačkih elemenata projekta.
· Donošenje alternativnih projekata realizacije, za područja koja predstavljaju zatvoren proizvodni ciklus.
· Analiza i usaglašavanje predračuna troškova i vrednovanje predračuna drugih učesnika u poslu.
· Izrada delova konkursnog elaborata za izbor najpovoljnijeg izvodjača radova koji nisu predmet opšteg konkursa.
· Ustanovljenje i izrada posebnih uslova konkursa za izbor najpovoljnijeg izvodjača radova.


32.0 Učestvovanje u vršenju izbora najpovoljnijeg izvodjača radova putem konkursa ili neposrednom pogodbom


Osnovni radovi:

· Učestvovanje u procesu izbora najpovoljnijeg izvodjača radova putem konkursa:
· javnog konkursa,
· javne licitacije,
· opšteg konkursa,
· anonimnog konkursa,
· konkursa po pozivu (pozivnog konkursa),
· ili putem
· neposredne pogodbe sa ponudjačem.

· Obrada svih prispelih podataka na konkursu i njihovo vrednovanje, klasifikacija i priprema argumenata za donošenje konačne odluke.
· Medjusobno uporedjivanje uslova ponudjača, za svaku fazu izvodjenja radova pojedinačno.
· Odobravanje i vrednovanje svih prispelih ponuda uključujući izradu uporednih tabela cena i vrednosti ponudjenog posla prema listi učesnika u licitaciji, uzimajući u obzir sve elemente i sve učesnike u realizaciji projektnih faza 6 i 7.
· Vrednovanje i usaglašavanje (racionalizacija i snižavanje cena) ponuda, kao i zajedničko usaglašavanje ponuda svih ponudjača, uključujući i posebne faze realizacije
· elektroinstalacija,
· instalacija vodovoda i kanalizacije,
· instalacija grejanja i klimatizacije,
· ptt instalacija,
· tv instalacija i dr.
· Pregovaranje sa ponudjačima.
· Analiza uslova ponudjača.
· Priprema elemenata za ugovaranje posla sa ponudjačima.
· Procena ukupnih troškova.
· Procena troškova eventualnih nepredvidjenih radova.
· Ugovaranje posla:
· po fiksnim cenama,
· po pozicijama,
· paušalno,
· po situacijama,
· po kliznim skalama.
· Ugovaranje dinamike izvodjenja radova.
· Ugovaranje dinamike isplate.
· Ugovaranje kvaliteta i standarda kvaliteta izvodjenja gradjevinskih i završnih radova na objektu.
· Ugovaranje kvaliteta i standarda kvaliteta ugradjene opreme.

Posebni radovi:

· Kontrola i vrednovanje ponuda uporedjivanjem sa programom realizacije radova i licitacionim elaboratom.
· Kontrola i uporedjenje listinga predračuna radova učesnika licitacije i predračuna radova iz projekta, odnosno, licitacionog elaborata.
· Ovaj deo posla moguće je primeniti na celokupan obim radova na objektu, ili samo na nekoj relevantnoj fazi realizacije posla.
· U slučaju izdvajanja pojedine faze iz opšteg predračuna radova, potrebno je njeno uporedjenje sa istom fazom u programu realizacije objekta, odnosno, sa istom fazom iz licitacionog elaborata.
· Kontrola, uporedjivanje, vrednovanje lista cena za posebne zahteve i uslove izgradnje.







33.0 Projektantski nadzor; autorski nadzor; gradjevinski nadzor; direktivni nadzor; nadzor nad objektom u toku gradnje; nadzor nad gradnjom

Osnovni radovi:


· Nadzor nad izvodjenjem objekta:
· nadgledanje,
· kontrola,
· savetodavstvo,
· odobravanje,
· usaglašavanje
· prilikom gradnje.
· Nadzor nad kvalitetom gradnje.
· Nadzor nad kvalitetom ugradjenog materijala.
· Nadzor nad kvalitetom ugradjene opreme.
· Davanje odobrenja za početak, nastavak, prekid ili završetak radova za pojedine faze gradnje, na primer:
· overa postavljene armature,
· odobrenje za početak betoniranja,
· overa kvaliteta materijala donetog na gradilište,
· overa ugradjenog kvaliteta materijala,
· overa kvaliteta ugradjene opreme.
· Uporedjenje kvaliteta radova i ugradjenog materijala sa uslovima i standardima datim u projektnoj dokumentaciji.
· Uporedjenje kvaliteta radova i materijala na gradilištu sa standardima i zakonskim propisima.
· Koordinacija nadzora nad gradjevinskim i drugim radovima:
· radovima na instalacijama visoke i niske struje,
· vodovoda i kanalizacije,
· grejanja i klimatizacije,
· ptt instalacije,
· tv instalacije i dr.
· Nadzor i korekcija detalja “na licu mesta”, u toku gradnje ili neposredno pre počinjanja pojedine faze gradnje.
· Nadzor nad završenim – ugradjenim detaljima objekta.
· Uspostavljanje i nadziranje nad realizacijom dinamičkog plana (dinamički dijagrami).
· Nadzor nad realizacijom plana organizacije gradjenja – organograma.
· Vodjenje gradjevinskih knjiga, odnosno, vodjenje glavne gradjevinske knjige u ime investitora.
· Vodjenje gradjevinskog dnevnika – glavnog gradjevinskog dnevnika u ime investitora.
· Kontrola posebnih gradjevinskih dnevnika izvodjača, kao i posebnih gradjevinskih dnevnika za različite vrste radova:
· radove na instalacijama visoke i niske struje,
· vodovoda i kanalizacije,
· grejanja i klimatizacije,
· ptt instalacije,
· tv instalacije i dr.
· Premeravanje izvedenih radova u vidu količina radova.
· Premeravanje izvedenih radova u vidu količina ugradjenog materijala.
· Prijem ukupno izvršenih radova zajedno sa nadzornim organima nadležnim za pojedine tipove radova:
· radove na instalacijama visoke i niske struje,
· vodovoda i kanalizacije,
· grejanja i klimatizacije,
· ptt instalacije,
· tv instalacije i dr.
· i ukupna završna kontrola veličina.
· Potvrda uskladjenosti radova sa zakonom i zakonskom regulativom.
· Utvrdjivanje troškova radova prema standardima ili prema posebnim zakonskim aktima ili normativima vezano za pojedine oblasti.
· Predlog i nadleštvo nad svim promenama koje mogu da nastanu u toku gradnje i njihovo autorizovano sprovodjenje.
· Nadzor nad objektima uključujući i pravno – tehničke postupke realizacije predmeta, kao na primer:
· donošenje uputstava za upotrebu opreme,
· odobrenje uputstava za upotrebu opreme,
· protokol predaje objekta u upotrebu,
· protokol predaje delova ili faza objekta u upotrebu,
· prijem garancija za izvršene radove,
· prijem garancija za ugradjenu opremu.
· Nalaganje proizvodjačima i isporučiocima opreme ispravljanje svih primećenih nedostataka prilikom izvršenja radova, u smislu:
· tehničkih nedostataka radova na gradilištu,
· nedostataka u smislu količina materijala i izvršenih radova,
· nedostataka u smislu kvaliteta radova,
· nedostataka u ugradnji materijala,
· nedostataka prilikom isporuke opreme
· nedostataka prilikom ugradnje opreme na gradilištu,
· nedostataka prilikom isporuke delova opreme i rezervnih delova opreme na gradilištu.
· Nadzor i kontrola cena.
· Ukupna kontrola radova na izgradnji objekta.


Posebni radovi:

· Prikazivanje, nadzor i predlaganje drugih, različitih planova, kao što su:
· dinamički plan,
· investicioni plan,
· predračun,
· planovi kapaciteta.
· Delovanje kao odgovorni rukovodilac gradnje ili rukovodilac gradilišta.
· Delovanje kao odgovorna osoba pred zakonom i predstavnicima gradskih urbanističkih, gradjevinskih i drugih službi, a za poslove koji nisu obuhvaćeni osnovnim radovima iz faze 8.



































UGOVORNA DOKUMENTACIJA ZA GRADJENJE



34.0 PONUDA

33.1. Faza pripreme ponude

33.1.1. Dokumentacija naručioca radova (investitora)
· Zahtev za ponudu
· Projektantski predmer radova
· Opšti uslovi izvodjenja
· Posebni uslovi izvodjenja
· Tehnički uslovi investitora
· Način obezbedjenja sredstava za finansiranje

33.1.2. Dokumentacija saizvodjača (kooperanti)
· Ponuda saizvodjača - kooperanta
· Posebni uslovi

33.1.3. Sopstvene podloge za ponudu
· Projektni program objekta
· Projektni program u odnosu na tehnologiju izvodjenja

33.2. Faza izrade ponude

33.2.1. Ponuda
· Tekst ponude
· Uslovi ponude
· Rokovi ponude
· Garancije
· Cene
· Pogodbeni predračun

33.2.2. Prilozi uz ponudu
· Predračun radova
· Izjava o prihvatanju uslova investitora: opštih, posebnih, tehničkih i drugih uslova
· Cene za eventualne naknadne radove
· Faktori cena
· Garancije (bankarska garancija, depozit uz ponudu)
· Lista saizvodjača – kooperanata i način njihovog uključivanja u ugovor
· Kalkulacija cena za ponudu
· Saglasnost tela kompanije za davanje ponude

33.3. Faza usvajanja ponude

33.3.1. Korekcija ponude
· Dopunske informacije
· Analiza tržišta
· Politika cena
· Korekcija cena (uskladjivanje kalkulacija – tržišta)
· Dopunska saglasnost kompanije za korekciju ponude

33.3.2. Usvajanje ponude
· Izveštaj sa otvaranja ponude (licitacije)
· Odluka naručioca o usvajanju ili neusvajanju ponude
33.3.3. Pogodbeni predračun


34. UGOVOR


34.1.0. Ugovor o realizaciji posla
34.2.0. Ugovor o avansu
34.3.0. Prilozi ugovora o realizaciji posla
· Usvojena ponuda
· Pogodbeni predračun radova
· Usvojeni uslovi investitora (naručioca)
· Izvodi Zakona (o projektovanju)
· Metodologija obračuna radova
· Popis projektne dokumentacije koju obezbedjuje investitor
· Instrument o obezbedjenju sredstava za finansiranje realizacije posla

34.4.0 Dopunski ugovori sa izvodječem posla (po potrebi)
34.5.0 Dopunski ugovori sa saizvodjačima posla


35. KALKULACIJA VREDNOSTI RADOVA


35.1.0. Podloge za kalkulaciju
35.2.0. Kalkulacija ugovorene vrednosti radova


36. FINANSIJSKI PLAN PROJEKTA


36.1. Izvori investiranja i finansiranja
· Finansiranje iz sredstava kompanije
· Finansiranje iz sredstava avansa predprodatih jedinica
· Finansiranje iz sredstava kredita
· Finansiranje sukcesivnom otplatom iz sredstava investiranja
· Finansiranje iz dopunskih – dodatnih sredstava investicija
· Finansiranje iz sredstava kompanije kao rezervisanih sredstava rizika
· Finansiranje iz sredstava konzorcijuma investitora
· Finansiranje iz sredstava konzorcijuma izvodjača kao združena sredstva rizika
· Finansiranje iz sredstava objekata kao izdvojena sredstva rizika

36.2. Predmeti investiranja i finansiranja u periodu pre izrade projektne dokumentacije
· Finansiranje studije izvodljivosti projekta
· Finansiranje izrade urbanističke studije projekta
· Finansiranje izrade elaborata o izvodljivosti gradnje na terenu
· Finaniranje kupovine terena za izgradnju
· Finansiranje opremanja terena namenjenog izgradnji
· Finansiranje izrade urbanističkih projekata vezano za teren za izgradnju
· Finansiranje naknada za gradsko gradjevinsko zemljište
· Finansiranje naknadno utvrdjenih činilaca vezano za teren

36.3. Predmeti investiranja i finansiranja izrade projektne dokumentacije
· Finansiranje izrade projektne dokumentacije – faza projekta za odobrenje
· Finansiranje izrade projektne dokumentacije idejnog rešenja
· Finansiranje izrade projektne dokumentacije glavnog projekta
· Finansiranje izrade projektne dokumentacije dopunskih projekata i detalja

36.4. Predmeti investiranja i finansiranja realizacije gradnje
· Finansiranje pripremnih radova
· Finansiranje radova po ugovorenim objektima
· Finansiranje viška radova
· Finansiranje naknadnih radova
· Finansiranje nepredvidjenih radova
· Finansiranje rizika


37. IZRADA I KALKULACIJA PROJEKTANTSKOG PREDRAČUNA ZA NEPOZNATOG IZVODJAČA


37.1. Tehnički opis pripremnih radova
37.2. Opšti uslovi za gradnju
· Ponuda za gradnju
· Ugovor o gradjenju
37.3. Bitne odredbe o gradjenju
37.4. Tehnički opis za svaku vrstu radova
37.5. Predračun radova
37.6. Rekapitulacija predračunske cene
38. IZRADA I KALKULACIJA PROJEKTANTSKOG PREDRAČUNA ZA POZNATOG IZVODJAČA


38.1. Izrada predmeta radova na podlozi tehničke dokumentacije – faza projekta za odobrenje i tehnoekonomskih standarda kompanije
38.2. Dogovor unutar kompanije o podeli poslova izmedju sopstvenih radnih jedinica i kooperantskih radnih jedinica
38.3. Realizacija projektantskog predračuna na bazi
· Predmera radova za objekat
· Prethodne ponude kooperanata
· Internog cenovnika radova
38.4. Izrada predračuna organizacije izvodjenja i predračuna zajedničkih troškova na bazi projektnogzadatka
38.5. Postizanje dofgovora o ceni po projektantskom predračunu izvodjenja
38.6. Izrada kalkulacije projektantske predračunske cene izvodjenja


39. IZRADA PREDRAČUNA REALIZACIJE POSLA


39.1. Predračuni ugovorenih radova
· Sopstvenih radova kompanije
· Radova izvodjača – kooperanata

39.2. Predračun radova tehnologije izvodjenja
· Projektovanje sistema gradnje
· Priprema realizacije sistema
· Radovi na pripremi proizvodnje elemenata sistema
· Nabavka sredstava i alata montaže elemenata sistema

39.3. Predračuni radova organizacije izvodjenja
· Projektovanje organizacije izvodjenja
· Opšta priprema opreme za izgradnju
· Privremeni objekti
· Privremene saobraćajnice
· Obezbedjenje električnog pogona i osvetljenja
· Obezbedjenje snabdevanja vodom
· Evakuacija otpadnih voda
· Obezbedjenje grejanja
· Obezbedjenje veze
· Radovi na zaštiti
· Mehanizacija rada i transporta

39.4. Predračuni zajedničkih troškova
· Obezbedjenje dokumentacije za organizaciju i funkcionisanje gradjenja
· Saradnja sa naučno-istraživačkim, konsultantskim i sličnim organizacijama
· Radovi na poboljšavanju u slova izvodjenja

39.5. Predračun radova rizika
· Odstupanje u količinama ugovorenih radova
· Produženje rokova izvodjenja
· Poskupljenje troškova ulaganja rada i materijala regulisanih ugovorom
· Zajednički rizici na izvodjenju
· Ostali rizici